راه کارهای اصلاح بافت فرسوده شهری
بافت های فرسوده سرقفلی حق انتفاع حق ارتفاق بافت تجاری شهرداری
بافت های فرسوده شهری با توجه به متحول شدن نوع زندگی ایجاد می شوند، بافت های فرسوده شامل مراحل مختلفی چون بهسازی، نوسازی، استحکام بخشی، بازسازی و… غیره است که هر یک از این موارد بسته به نوع بافت فرسوده مورد استفاده قرار می گیرد. بافت های فرسوده از جنبه های کالبدی، زیست محیطی، اجتماعی، اقتصادی مورد توجه است. مبنای قانونی احیای بافت فرسوده در ایران به صورت پراکنده و به صورت کلی معطوف به بافت فرسوده مسکونی است و در خصوص بافت فرسوده تجاری اشاره ای نشده است. از نظر اجرایی نیز احیای بافت فرسوده متولی مشخصی ندارد بلکه دستگاه های مختلف دولتی و غیر دولتی به نوعی خود را متولی این امر می دانند و در مقررات مختلف نیز به این دستگاه های تکالیفی شده است. به هر حال عدم وجود مبنای قانونی و نداشتن متولی مشخص از عمده ایرادات این زمینه است. ترویج فرهنگ مشارکت و جلب سرمایه گذاری خصوصی از مهمترین و بهترین راه حل های احیای بافت فرسوده تجاری بشمار می رود. در عین حال ممکن است به منظور احداث زیرساختهای این اماکن لازم باشد بخشی از املاک بافت فرسوده بابت تعریض جاده یا اماکن فرهنگی, تفریحی و ورزشی لحاظ شود که اجرای آن نباید منافی حقوق مالکانه افراد باشد بلکه حقوق و منافع آنها باید به نوعی جبران شود که رعایت این امر در حقوق موضوعه و رویه قضایی مورد توجه است.
واژگان کلیدی: بافت های فرسوده، سرقفلی، حق انتفاع، حق ارتفاق، بافت تجاری، شهرداری، احیاء، نوسازی و بهسازی، مشارکت.
بافت های فرسوده سرقفلی حق انتفاع حق ارتفاق بافت تجاری شهرداری

مقدمه
تراکم جمعیت، ساخت و ساز بی ضابطه، ذاقه نشینی و فقدان امکانات حداقل در بسیاری از محله ها از یک سو و پیشرفت تکنولوژی و فناوری از سوی دیگر باعث شده، ساختار کالبدی، اقتصادی و اجتماعی شهرها نیز دگرگون شود. لزوم این دگرگونی در رشته شهرسازی سبب شده تا نظریه توسعه پایدار شهری اهمیت نوسازی بافتهای فرسوده را بیش از پیش نمایان سازد و ناکارآمدی بافت های فرسوده را پررنگ تر نشان دهد. در حقیقت بافتهای شهری خصوصاً بافت تجاری شهرها با توجه به نیازهای اشخاص در زمان احیای آن منطقه شکل می گیرد. نیازهایی که طبق عوامل مختلف اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی، مذهبی، انسانی و طبیعی صورتِ بافت تجاری آن منطقه را ترسیم می کند. شکل گیری بافت شهری از جمله بافت تجاری شهرها در هر مقطع زمانی همراه با آینده نگری است. این آینده نگری در هر دوره زمانی گستره متفاوتی داشته است. در یک دوره زمانی خودروهای امروزی غیر قابل باور و تصور بود. در زندگی شهری نیز روزی کوچه ها و خیابانها با توجه به اندیشه و تصورات آن زمان ترسیم و پیاده می شد. از این رو است که در محله های قدیمی تنها امکان عبور انسان و حیوان وجود دارد. ساکنان این مناطق اگر اتومبیلی دارند باید آن را صدها متر دور از منزل خود پارک کنند و پیاده به منزل بروند. همچنین در دوره ای کوچه ها جوری پیش بینی شده اند که تنها تردد اتومبیلهای آن زمان و نهایتاً پنچ سال بعد پیش بینی شده است. به هر حال وضعیت بافتهای قدیمی در کشور ما جوری است که حتی هم اکنون در برخی شهرها ساخت و سازها به گونه ای است که یا به علت ازدیاد جمعیت پاسخگو نیست یا امکانات لازم (امکان امداد رسانی، آتش نشانی، وجود مراکز فرهنگی، پارک و تفریحگاه و …)  در آن پیش بینی نشده یا وضعیت ساختمانی مناسبی ندارند. به علاوه تغییر سبک ساخت و سازها در هر دوره سبب شده تا چهره و نمای بیرونی شهر متفاوت و در هم شکننده باشد. نمایی که می توان ساختار متفاوت و ناهماهنگی را حتی در یک کوچه ملاحظه کرد چه به اینکه در کوچه و خیابانهای یک شهر این درهم شکستگی بسیار ملموس است. در واقع سیاست گذاری های متعارض و مغایر در احداث واحد های مسکونی و تجاری با نازلترین قیمت و فقدان برنامه جامع در توسعه شهر باعث شده شهرهای کشور به صورت نامتقارن و به سرعت در سطح زمین گسترش یابد بدون اینکه امکانات و زیرساختهای لازم در آن اجرا شده باشد.
تمرکز سیاست گذاری دولت در امر مسکن سبب شده بافتهای فرسوده تجاری از دید مسئولان و دست اندرکاران این بخش نادیده گرفته شود این فراموشی و بی توجهی به این بخش به شیوه ای است که اغلب مردم توقعی از متولیان امر نمی شناسند.
تغییر و بهسازی بافتهای فرسوده تجاری به علت اینکه در زمان شکل گیری آنها عوامل متعددی دخیل بوده با مشکلات و پیچیده گی های خاصی همراه است. از این رو به منظور تسهیل در انجام این امر و در نظر گرفتن راهکارهای مفید جهت احیای بافتهای تجاری و مساعد سازی این قبیل فضاهای شهری لازم است اطلاعات کافی نسبت به عوامل سازنده آن داشته باشیم تا از طریق بکارگیری روشهای علمی و منطقی بتوان پیچیدگی ها و مشکلات آنها را تعدیل، روند فرسودگی آن را کاهش و در مقابل بازسازی و احیای بافت های قدیمی را سرعت بخشید. 
دستیابی به اهداف فوق مستلزم وضع مقررات، شناسایی متولیان و راهکارهای قانونی و اجرایی است که مقدمه حرکت هدفمند است. به سبب فقدان این مقدمات در جامعه لازم است در این قسمت به موارد ذیل اشاره شود اینکه مبانی قانونی و مقررات نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده چیست؟ متولیان بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری در اماکن تجاری چه کسانی هستند؟ راهکارهای قانونی تغییر در بافت فرسوده تجاری چیست؟ راهکارهای عملی و نظری ارائه شده برای تحول در بافتهای فرسوده تجاری تا چه میزان با واقعیت نزدیک است و آیا در این خصوص از کشورهای پیشرفته الگوبرداری شده است؟ چه عناصر و عواملی در احیای بافتهای فرسوده تجاری مورد توجه قرار گرفته می شود؟ نواقص، تضاد و تعارض های قانونی در این خصوص چگونه است؟ قوانین ناکارآمد و غیر مؤثر، ضوابط و بخشنامه های غیر موازی و وجود خلأ های قانونی در این زمینه به چه شیوه است؟ سازمانهای متولی میراث فرهنگی و گردشگری به چه میزان می تواند در احیای این بافتها موثر باشند؟ وظایف و حوزه مداخله مراجع دولتی و غیر دولتی عمومی و نقشی که هر یک از آنها در تسریع و دقیق اجرا شدن احیای بافت فرسوده دارد به چه شیوه است؟ مشارکت مردم و نقش سازمانها و ادارات متولی در اطلاع رسانی و ترغیب مردم به امر مشارکت در احیا در چه وضعیتی است؟ پاسخ به پرسشهای فوق و سوالاتی از این دست محور پژوهش حاضر است که با توجه به مبانی قانونی و رویکرد کاربردی دولت به آن خواهیم پرداخت.

چنانچه هرگونه سوال و راهنمایی در دعاوی خود دارید، می توانید به سایت موسسه حقوقی آوا به نشانی avalegal.ir مراجعه ،و  جهت کمک و حل دعاوی  خود، از مشاوره حقوقی آنلاین بهره مند شوید، در صورت مشاوره حقوقی حضوری می توانید با شماره تلفن های درج شده در سایت تماس بگیرید و در صورت نیاز و تمایل می توانید جهت اخذ بهترین وکیل در رسیدگی به پرونده خود در موسسه حقوقی آوا اتخاذ نمایید.

بافت های فرسوده سرقفلی حق انتفاع حق ارتفاق بافت تجاری شهرداری
بند اول) مفاهیم بنیادین
الف) مفهوم بافت فرسوده
بافت در لغت به معانی بافتن، نسج، بافته شده، مجموعه سلول هایی که در شکل و ساختمان شبیه هم می باشند و یک عمل مشترک را انجام می دهند؛ (معین ،(۱۳۵۰) ، ۷۸، ۱)از نظر اصطلاحی منظور از بافت گستره ای هم پیوند است که از بنا ها، راه ها، مجموعه ها، فضاها، تاسیسات و تجهیزات شهری و یا ترکیبی از آنها تشکیل شده و انواع آن به شرح ذیل است: بافت های دارای میراث شهری (تاریخی)، بافت های فاقد میراث شهری، بافت های حاشیه ای، بافت های تجاری. در تعریفی دیگر «مراد از بافت، گستره ای هم پیوند است که با ریخت شناسی های متفاوت طی دوران حیات شهری در داخل محدوده شهر و یا حاشیه آن در تداوم و پیوند با شهر شکل گرفته باشد. این گستره می تواند از بناها، مجموع ها، راه ها، فضاها، تأسیسات و تجهیزات شهری و یا ترکیبی از آنها تشکیل شده باشد.» (جوینده)
فرسوده اسم مفعول ریشه در فرسودن دارد و از نظر لغوی به معانی به غایت کهنه و از هم ریخته و پایمال گردیده و افسرده شده، پوسیده، کهنه معنی شده است. (دهخدا، (۱۳۷۷) ۲، ۳۲۴) از نظر اصطلاحی کاهش بازدهی هر امری با گذشت زمان را فرسودگی گویند. در بافت شهری نیز زمانی که حیات و سرزندگی محیط کوچه ها و خیابانها روبه زوال رود در واقع بافت شهری آن منطقه در روند فرسودگی قرار گرفته است به گونه ای که با گذشت زمان عمر بافت کاهش و موجب رکود فعالیت های اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و… می شود. (عندلیب، (۱۳۸۶) ۳۶)
در تعریف شواری عالی شهرسازی و معماری آمده است: «بافت فرسوده شهری به عرصه هایی از محدوده قانونی شهرها اطلاق می شود که به دلیل فرسودگی کالبدی، عدم برخورداری مناسب از دسترسی سواره، خدمات و زیر ساختهای شهری آسیب پذیر بوده و از ارزش مکانی، محیطی و اقتصادی نازلی برخوردارند. این بافتها به دلیل فقر ساکنین و مالکین آنها امکان نوسازی خود به خودی را نداشته و نیز سرمایه گذاران انگیزه ای جهت سرمایه گذاری در آن را ندارند.» در این تعریف سه شاخص ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری به عنوان ملاکهای تعیین مکانهای دارای بافت فرسوده تلقی شده و اگر مکانی دارای هر سه ویژگی باشد به عنوان بافت فرسوده مورد لیست متولیان امر قرار می گیرد. (حائری، ۱۳۸۶، ۱۱)
تعریف دیگر قانونگذار در بند «الف» ماده ۲ قانون حمایت از احیاء ، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری است: «بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری: مناطقی از  شهر است که در طی سالیان گذشته عناصر متشکله آن اعم از تاسیسات روبنائی، زیربنائی، ابنیه، مستحدثات، خیابان ها و دسترسی ها، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می برند.
با توجه به شاخص های فوق و ویژگی هایی که برای بافت فرسوده شهری مورد لحاظ قرار گرفت می توان گفت اصولاً بافت قدیمی و فرسوده شهری آن قسمت از شهر را دربرمی گیرد که از زمانهای قدیم شکل گرفته و در برهه ای از زمان به تکامل رسیده ولی اکنون تحت تاثیر تکنولوژی، پیشرفتها، راحت طلبی و گسترش امکانات رفاهی قرار گرفته به گونه ای که این بافتها فاقد نیازهای روز محسوب می شود و اشخاص رغبت اشتغال و سکونت در این مکانها ندارند. (علی اکبری، عمادالدین، ۱۳۸۵، ۴۱و۴۲)

ب) حقوق مفروض در بافت فرسوده تجاری
مکان تجاری از یک سو به سبب ارزش و موقعیت خاصی که برای کاسب دارد. از سوی دیگر توجه به حق مالکیت مالک و اشخاص همجوار دربردارنده حقوق مختلفی است که فرسودگی محل باعث می شود دارندگان این حقوق علی الخصوص مستاجر توجه خاصی به این موضوع داشته باشند. از این رو لازم است مروری بر آنها داشته باشیم.
یک) مفهوم حق مالکیت
فقها و حقوقدانان تعاریف مختلفی از مالکیت ارائه کرده اند. گفته شده: «مالکیت رابطه‌ای است اعتباری بین مال از یک طرف و بین شخص (حقیقی یا حقوقی) از طرف دیگر که بر اساس آن مالک می‌تواند هر تصرف معقولی را که مایل باشد در آن انجام دهد». در تعریف دیگر «مالکیّت، اعتبار عقلایی است که یکی از احکام آن عبارت است از قدرت بر تغییر و تحوّل آن مال».(خمینی، ج ۱، ص ۲۵) همچنین گفته شده: «مالکیت یعنی اعتبار اضافه و انتساب بین شخصی که مالک نام دارد و شیئی که مملوک نامیده می‌شود.» (همان) در تعریف دیگر آمده است منشاء مالکیت در طول تاریخ زور بوده است، یعنی عده‌ای با زور و غلبه این رابطه را برای خود به وجود آورده‌اند. (صدر ،۱۳۷۵،ج۲ ص ۴۳۳)
با توجه به تعاریف فوق مالکیت مفهومی است که بر اساس واقعیت توسط شارع اعتبار پیدا کرده است.
دو) مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه
اهمیت محل کسب و کار معطوف به حقوق سرقفلی و کسب و پیشه است. که از نظر اقتصادی دارای ارزش بسیار بالایی است. به همین سبب در قرارداد اجاره بیشتر از هر چیز دیگر مورد توجه قرار می گیرد.

در صورت مشاوره حقوقی حضوری با شماره تلفن های درج شده در سایت با گرفتن وقت قبلی،تماس حاصل نمایید.

در تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه اختلاف عقیده فراوان وجود دارد. به سبب اقتباس این نهاد حقوقی از نظام حقوقی فرانسه یکی از حقوقدانان این کشور در تعریف سرقفلی بیان می دارد: «حقی که تاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت خود دارد» (کورنو، ۱۹۸۶م).
اساتید حقوق ایران از نظر ماهوی اختلاف چندانی در تعریف این دو اصطلاح ندارند اما در مالکیت آن قدری اختلاف است برخی حق سرقفلی را مختص مستاجر می دانند اما عده ای دیگر می گویند ممکن است حق سرقفلی برای مالک نیز لحاظ شود چیزی که در عرف نیز وجود دارد و مالک و دارنده حق سرقفلی ممکن است یکی باشند.
دکتر ستوده تهرانی در تعریف سرقفلی گفته است: «پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط مالک از مستأجر دریافت می‌شود.»در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت، عبارت است از«حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود، برای محل کارش قائل می‌شود.» (ستوده، ۱۳۷۶، ص ۶۸؛ کشاورز، ۱۳۷۴، صص ۱۸و ۳۷) همچنین در تعریف دیگری از حق کسب و پیشه و تجارت آمده است: «حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کند. این حق ناشی از تقدِم در اجاره، حسن شهرت، جمع‌آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستأجر محل به وجود آمده است.» (احمدی، ۱۳۷۴، ص ۶۸).
به نظر تفاوت این دو در کاربرد عرفی و قانونی آن است به این صورت که از نظر عرف در ابتدای عقد در ازای حق سرقفلی مبلغی به مالک پرداخت می شود. لذا، کسب اعتبار و شهرت تجاری و … هیچ تأثیری در این زمینه نمی‌تواند داشته باشد. در حالی که اساس حق کسب و پیشه و تجارت، بر شهرت و جلب مشتری وابسته است. همچنین برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت، مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره تعیین می‌شود، و مبلغ نهایی را موجر تعیین می‌کند. (کشاورز، ۱۳۷۴، صص ۱۴ـ۳۸).
با این اوصاف سرقفلی عبارت است از ارزش اقتصادی محل تجاری ولی حق کسب و پیشه مبتنی بر اعتبار کاسب است.
سه) حق انتفاع و ارتفاق
انتفاع از نظر لغوی به معنای نفع گرفتن و سود بردن است (عمید؛ فرهنگ عمید، ماده انتفاع) از نظر اصطلاحی برخی آن را حقی می دانند که به موجب آن شخص می‌تواند از ملک غیر بهره‌مند شود. اما در معنایی دیگر حق انتفاع را به معنای مطلق بهره‌مندی  دانسته اند که به اقتضای موارد فرق می‌کند. قانون مدنی در ماده ۴۰ مقرر می دارد: ‹‹حق انتفاع حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند.›› بنابراین در این نوع مالکیت، مالکیت مال مورد انتفاع از آن شخص دیگر است و منافع آن نیز ملک شخص دیگری است و فقط شخص دارای حق انتفاع، حق استفاده و بهره‌برداری از آن را دارد، یعنی مالکیت مورد انتفاع منقسم به دو قسم است: یکی مالکیت اصلی در عین مالی است که نفعی از آن برده می شود و دوم مالکیت متعلق به منتفعی است، که حق استفاده و بهره‌برداری از عین به او واگذار شده است. (صفائی؛ ۱۳۸۲، ج ۱، ص ۲۴۶)
با توجه به مقررات قانون مدنی حق انتفاع دارای شرایط مختصه است یعنی اولا؛حق انتفاع با عقد و قرارداد ایجاد می‌شود. ثانیاً؛ موضوع حق انتفاع باید مالی باشد که استفاده از آن موجب از بین رفتن خود مال و عین آن نباشد. ثالثاً؛ دارنده حق انتفاع (منتفع) باید در حین و زمان عقد موجود باشد. در آخر اینکه قبض و تسلط منتفع بر مال مورد انتفاع شرط صحت آن عقد می‌باشد. (کاتوزیان، ۱۳۸۲، ص ۲۰۸)
ارتفاق در لغت به معنای تکیه کردن بر آرنج، از چیزی یاری گرفتن در رفاقت کردن است. (عمید؛ فرهنگ عمید، ماده رفق، ارتفاق) از نظر حقوقی نیز می توان تا حدودی معنای لغوی این اصطلاح را دریافت زیرا در  حق ارتفاق نیز صاحب حق به گونه ای به دیگران متکی است . مثلا در حق المجری یا حق العبور صاحب حق متکی به استفاده از ملک دیگران است. (کاتوزیان، همان، ص ۲۳۲)
در تعریف این حق گفته شده  حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود، می‌تواند از ملک دیگری استفاده کند. مانند حق عبور، یا ناودان و یا حق داشتن پنجره.
در املاک تجاری به جهت شیوع روابط استیجاری، حق انتفاع یا انتقال منافع بسیار رایج است. همچنین در بافتهای قدیمی به لحاظ کمبود فضای لازم به منظور دسترسی و استفاده از محل تجاری وجود یا عدم وجود حق ارتفاق از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.  
بافت های فرسوده سرقفلی حق انتفاع حق ارتفاق بافت تجاری شهرداری
بند دوم: متولیان بافتهای فرسوده
احیاء بافت فرسوده اعم از تجاری و مسکونی در عرصه سیاستگذاری، اجرایی و نظارتی نیازمند متولی است که در کشور ما علی رغم متولان متعدد، در عرصه عمل کارنامه ناموفقی دارند.
وزارت راه و شهرسازی: به عنوان عالی ترین متولی ساختمان در کشور است که امور ستادی، نظارتی، پژوهشی و سیاستگذاری را بر عهده دارد. در مقررات مختلفی که به این منظور پیش بینی شده غالباً این وزارتخانه به عنوان متولی اصلی مورد خطاب قانونگذار قرار می گیرد که امور غیر ستادی را به شرکتها و سازمانهای زیر مجموعه واگذار می کند. در ماده ۴ قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری آمده است: «مجریان طرحهای احیاء، بهسازی و نوسازی (وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری ها ) می توانند قسمتی از اختیارات خود را به شرکتها و یا سازمان های وابسته به خود و یا اشخاص حقیقی و حقوقی غیر دولتی صاحب صلاحیت فنی، مالی و اجرایی واگذار نمایند…»
بند «ج» ماده ۱۷۱ قانون برنامه پنجم توسعه نیز به وظیفه این وزارتخانه در احیای بافت فرسوده اشاره می کند وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها موظفند با اعمال سیاستهای تشویقی و در چهارچوب قانون حمایت از احیاء بافتهای فرسوده از اقدامات بخش غیردولتی برای احیاء و بازسازی بافتهای فرسوده در قالب بودجه مصوب حمایت کنند. طبق بند «د» نیز وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها موظف بودند هرسال در طول برنامه حداقل ده درصد از بافتهای فرسوده شهری را احیاء و بازسازی نمایند.
با توجه به مقررات موضوعه وزارت مسکن و شهرسازی به عنوان عالیترین مرجع و متولی ساختمان اعم از بافت فرسوده است که اقدامات اجرایی آن سازمانها و شرکتهایی مانند سازمان عمران و بهسازی، سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت های مادر تخصصی انجام می گیرد.
شورای عالی شهرسازی: از مهمترین ارکان سیاستگذاری و تصمیم گیری در عرصه مدیریت شهری است که زیر مجموعه وزارت راه شهرسازی به منظور هماهنگ کردن برنامه های شهرسازی برای ایجاد محیط زیست بهتر همچنین اعتلای هنر معماری ایران و رعایت سبکهای مختلف معماری سنتی و ملی و ارایه ضوابط و جنبه های اصیل آن با در نظر گرفتن روشهای نوین علمی و فنی و در نتیجه یافتن شیوه های اصولی و مناسب ساختمانی در مناطق مختلف کشور با توجه به شرایط اقلیمی و طرز زندگی و مقتضیات محلی، عمل می کند. بر اساس بند «ب» ماده ۲ قانون حمایت از احیاء ، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری نقشه محدوده بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری براساس شاخص های مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری می بایست تصویب شود. همچنین برابر ماده ۳ این قانون طرح های احیاء، بهسازی و نوسازی که توسط وزارت مسکن و شهرسازی ( سازمان عمران و بهسازی شهری ایران ) و یا شهرداری ها تهیه می شود باید به تصویب کمیسیونهای موضوع ماده پنج قانون تاسیس شورای  عالی شهرسازی و معماری ایران برسد .شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران : این شرکت به موجب ماده ۴ قانون برنامه سوم توسعه در تاریخ ۱۳۸۲ تشکیل شده که طبق ماده شش اساسنامه آن هدف از تشکیل شرکت، راهبری و ساماندهی فعالیتهای تصدی دولت از طریق شرکتهای زیرمجموعه در زمینه احیا، بهسازی و نوسازی بافتهای قدیمی، فرسوده و ناکارآمد شهری و همچنین مدیریت استفاده بهینه از امکانات مذکور در جهت توسعه درونی شهرها و ارتقای محیط زندگی شهری در چهارچوب سیاستهای وزارت مسکن و شهرسازی و شورایعالی شهرسازی و معماری ایران و توسعه و ترویج فعالیتهای فوق الذکر از طریق مشارکت شهرداریها، ساکنان و مالکان بافتهای مزبور و اشخاص حقیقی و حقوقی است.
در فصل دوم اساسنامه آن موضوع فعالیت شرکت وظایفی از قبیل؛ کنترل و نظارت بر تهیه و اجرای طرحهای بهسازی و نوسازی شهری، … ، طراحی، تجهیز منابع، سرمایه گذاری و جلب مشارکت، انتشار اوراق مشارکت و تحصیل وام از مؤسسات اعتباری، پولی و سیستم بانکی و نظارت بر آنها، کنترل و نظارت بر تهیه و اجرای طرحهای عمران شهری و الگوسازی و … است.
شهرداری: از جمله ارگانهای مهمی است که در بخش صدور مجوزهای لازم، تفکیک اراضی شهری، مرجع صدور پروانه ساخت، نظارت بر روند ساخت و ساز تا زمان صدور پایانکار و حتی نحوه استفاده از اماکن تجاری بیشترین و مهمترین نقش را ایفا می کند.
در ماده ۳ قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری آمده است: «طرحهای یاد شده در بند (ج) ماده (۲) توسط … و یا شهرداری ها تهیه و خارج از نوبت به تصویب کمیسیونهای موضوع ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می رسد.» در ماده ۴ آن نیز همان طور که گفته شد  شهرداری ها می توانند قسمتی از اختیارات خود را به شرکتها و یا سازمان های وابسته به خود و یا اشخاص حقیقی و حقوقی غیر دولتی صاحب صلاحیت لازم واگذار کنند.
سازمان نوسازی و بهسازی شهرها: سازمان مذکور در شهرهای کشور به منظور احیاء بافتهای قدیمی شهر ایجاد شده است. سازمان نوسازی و بهسازی در شهرها وابسته به شهرداری است که به استناد ماده ۱۱۱ و با رعایت ماده ۸۴ قانون شهرداری و بند پانزده ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف وانتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۰۱/۰۳/۱۳۷۵و با رعایت سایر قوانین مربوطه تشکیل شده اند و مطابق مفاد اساسنامه آن اداره می شوند.
عموماً سازمانهای نوسازی بر اساس اساسنامه خویش دارای وظایفی از قبیل؛ شناسایی محله‌های قدیمی و بافت‌های با ارزش تاریخی و پیشنهاد تعیین و یا تغییر کاربری اراضی و ارائه طرح‌های مناسب در راستای بهینه سازی محله‌های مذکور، بررسی و پیشنهاد ضوابط شهرسازی و معماری جهت احداث بنا، بررسی و پیشنهاد محدوده حریم آثار تاریخی مهم و ارائه طرح فضا سازی مناسب با هماهنگی، کسب مجوزهای لازم از مراجع قانونی ذیربط حسب مورد، اجرای طرح‌های مصوب و محول شده از سوی شهرداری و مراجع ذیربط از طریق مشارکت مردمی و بخش خصوصی، انجام امور عمرانی و تولیدی و بازرگانی در حدود موضوع سازمان و مواردی از این قبیل است.
سایر متولیان: علاوه بر نهادهای فوق دستگاه های دیگری نیز به صورت جانبی در تامین سرانه ها و خدمات رسانی در این زمینه فعال هستند. سازمان مجری ساختمانها و تاسیسات دولتی، سازمان نظام مهندسی کشور، سازمان شهرداری ها و دهیاری ها، ، سازمان نوسازی مدارس، سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری، سازمان پارکها، سازمان زیباسازی، سازمان آتش نشانی و خدمات ایمنی، سازمان ترافیک و حمل و نقل از این قبیل هستند.

بافت های فرسوده سرقفلی حق انتفاع حق ارتفاق بافت تجاری شهرداری
بند سوم: مبانی قانونی
در این قسمت به مجموعه قوانین لازم الاجرایی که مبنای توجه به بافت فرسوده (به طور خاص بافت فرسوده تجاری) و تامین منابع مالی آن محسوب می شود اشاره می کنیم.
قانون حمایت از احیاء ، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری: مهمترین و تخصصی ترین قانون مربوط به بافت فرسوده شهری است که به منظور ایجاد وحدت رویه در فرآیند احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و تعیین محدوده های مورد حمایت تصویب شده است. در بند «الف» ماده ۲ این قانون بافت فرسوده و ناکارآمد شهری شامل مناطقی از  شهر است که در طی سالیان گذشته عناصر متشکله آن اعم از تاسیسات روبنائی، زیربنائی، ابنیه، مستحدثات، خیابان ها و دسترسی ها، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می برند.اطلاق این ماده مشمول بافت تجاری نیز می باشد  گرچه در عمل راهکارها و اقداماتی در این زمینه صورت نگرفته است.
قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و آیین نامه آن: از مهمترین قوانین حوزه ساخت و ساز شهری قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن است. که متاسفانه همانطور که از نام این قانون پیداست صرفاً به واحدهای مسکونی توجه دارد و از مفاد مواد مختلف این قانون از جمله ماده ۱ و ۲ و ۱۶ این قانون و آیین نامه آن نیز به خوبی عدم شمول این قانون به اماکن تجاری برداشت می شود.
سند نهایی چشم انداز بیست ساله در افق ۱۴۰۴ و قوانین پنج ساله آن: در متن سند نهائی چشم انداز ۲۰ ساله جمهوری اسلامی ایران در افق ۱۴۰۴ به بافت فرسوده تصریح نشده اما در قوانین مدون این سند اشاراتی مشاهده می شود.  
در قانون برنامه اول و دوم توسعه توجه چندانی به امر ساختمان اعم از نوسازی و بهسازی نشده است. شروع توجه به بافت فرسوده شهری در برنامه پنج ساله سوم توسعه بود. البته توجه به بخش ساختمان در این قانون بیشتر حول محور بافت تاریخی و فرهنگی کشور است که از مواد ۱۶۰ به بعد آن آمده بود. در این قانون نیز مقرره ای در خصوص احیای بافت تجاری در این قانون مشاهده نمی شود.  در ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه به صراحت به موضوع احیای بافت فرسوده شهری اشاره کرده است به موجب این ماده: «دولت موظف است به منظور هویت بخشی به سیمای شهر و روستا، استحکام بخشی ساخت و سازها، دستیابی به توسعه پایدار و بهبود محیط زندگی در شهرها و روستاها ، اقدامهای ذیل را در بخشهای عمران شهری و روستایی و مسکن به عمل آورد:  الف) هویت بخشی به سیما و کالبد شهرها، حفظ و گسترش فرهنگ معماری و شهرسازی و ساماندهی ارائه خدمات شهری از طریق: ۱- … ۵- احیای بافتهای فرسوده و نامناسب شهری و ممانعت ازگسترش محدوده شهرها بر اساس طرح جامع شهری و ساماندهی بافتهای حاشیه ای در شهرهای کشور با رویکرد  توانمندسازی ساکنین این بافتها. …»
در آن برهه توجه به بافت فرسوده از نظر قانونگذار آنچنان اهمیت داشته که در بند شش این ماده دولت مکلف شده تا مشکل موجود در این بافت ها را تا ده سال از تاریخ تصویب قانون مزبور مرتفع سازد.
بر اساس ماده ۱۷ قانون برنامه پنجم نیز شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مکلف است نسبت به احصاء مناطق ویژه نیازمند بهسازی و نوسازی در بافتهای فرسوده و دسته‌بندی طرحهای واقع در این مناطق، اقدام نماید.  طبق بند «ب» این ماده دستگاههای اجرائی ذی‌ربط موظفند به منظور افزایش بهره‌وری و استحصال زمین نسبت به احیاء  بافتهای فرسوده و نامناسب روستایی اقدام نمایند. وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها نیز به عنوان متولیان اصلی بافت فرسوده موظفند با اعمال سیاستهای تشویقی و در چهارچوب قانون حمایت از احیاء بافتهای فرسوده از اقدامات بخش غیردولتی برای احیاء و بازسازی بافتهای فرسوده در قالب بودجه مصوب حمایت نمایند به گونه ای که هرسال در طول برنامه حداقل ده درصد از بافتهای فرسوده شهری احیاء و بازسازی شود.
گرچه بر اساس صدر مواد مذکور و بندهای فوق الذکر قانونگذار در قانون برنامه پنجم و ششم توجه به بافت فرسوده شهری را به صورت مطلق تکلیف کرده است. اما آنچه مبرز است اینکه قانونگذار گرچه بر اساس اطلاق صدر ماده تلویحاً دولت را مکلف به احیای بافت فرسوده تجاری کرده اما در قانون راهکاری برای عملی کردن آن ارائه نکرده است.
در پیش نویس قانون برنامه ششم توسعه ظاهراً به بافت فرسوده اعم از مسکونی یا تجاری توجه نگردیده است.
قوانین بودجه: در برخی قوانین بودجه سالیانه کشور نسبت به بازسازی و بهسازی بافت فرسوده شهری توجه شده است. در بند  ۱-۳ قسمت «د» تبصره «۶» قانون بودجه سال ۱۳۸۶ آن مقرر شده است: «به دولت اجازه داده می شود تا پنجاه درصد و در بافتهای فرسوده تا شصت درصد از سود تسهیلات اعطایی به سازندگان غیر دولتی (خصوصی، تعاونی و موسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی) واحدهای مسکونی اجاره ای را متناسب بامعکوس سطح زیر بنا، تامین و از محل اعتبار ردیف ۶۰۱۱۰۵ قسمت چهارم این قانون و سایر منابع وجوه اداره شده و کمک سود تسهیلات بانکی پرداخت نماید…» همچنین در بند ۵-۲ این مصوبه وزارت مسکن و شهرسازی موظف است به منظور تامین اراضی مناسب برای تحقق مفاد این بند، نسبت به مطالعه و مکان یابی و شناسایی  کلیه امکانات موجود در قالب توسعه های متصل یا درونی، با اولویت بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیر رسمی، توسعه منفصل با ایجاد مجتمعها، شهرکها و شهرهای جدید، در چهارچوب و مطابق با طرح های مصوب ناحیه ای و جامع، با رعایت قوانین و مقرارت مصوب تا سقف ده میلیارد ریال از محل اعتبار ردیف ۵۰۳۱۱۶ قسمت چهارم این قانون اقدام کند.
در بند ۴ نیز به نحوه تامین تسهیلات بانکی ارزان قیمت اشاره شده و در بند ۴-۳ نیز مشوقهای مالیاتی در این بخش لحاظ شده است. همچنین در ادامه بند ۵-۴ مبنای قانونی بیمه ساختمانی وضع شده و به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده شده بیمه ساختمان های مسکونی را در طرح های مصوب بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیر رسمی اجرا نماید. در بند ۶-۴ اجازه استفاده از منابع خارجی برای بازسازی مناطق فرسوده داده شده است.
در بودجه ۱۳۸۷ به موجب بند ۲۳ ماده واحده قانون مذکور، در قانون بودجه ۸۸ بر اساس بند ۱۹ آن و در قانون بودجه ۸۹ بر اساس بند «ه» از ردیف ۳ به شهرداری کلان شهرها اجازه داده تا اوراق مشارکت برای اجرای پروژه های نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی با تضمین خود منتشر کنند.
در قوانین بودجه ۹۰ تا ۹۳ و ۹۵ مقرره ای در این زمینه ملاحظه نمی شود. در بند ۴ از قسمت «ب» تبصره ۲۰ ماده واحده قانون بودجه ۹۴ نیز بودجه ای به منظور احیای بافت فرسوده شهری پیش بینی شده است.
بخشنامه ها و دستورالعمل های اجرایی: از جمله اقداماتی که در سالهای اخیر دستگاه های اجرایی متولی بافت های فرسوده شهری انجام داده اند می توان به دستورالعمل تشکیل، شرح خدمات و ضوابط دفاتر خدمات نوسازی محلات بافت های فرسوده اشاره کرد که در ۵ بند تعاریف، شرح وظایف و حدود اختیارات آنها تشریح شده است. بر اساس قسمت «الف» بند در تعریف این دفاتر آمده است: « دفاتر خدمات نوسازی محدوده‌ها و محلات به دفتری اطلاق می‌گردد که پس از احراز شرایط مندرج در این دستورالعمل مجوز فعالیت جهت انجام خدمات مربوطه دریافت نماید.»[۱]
همانگونه که از اطلاق عبارات مندرج در این دستورالعمل مشاهده می شود هدف از تدین این دستور العمل دادن اختیارات لازم به دفاتر مذکور هم در حوزه بافت فرسوده تجاری و هم مسکونی است. با این توضیح که تدوین کنندگان دستور العمل گرچه هدف اصلی آنها توجه به بافت فرسوده مسکونی و تحریک ساخت و ساز و بهسازی این بخش است اما برای زمانی که مالک تجاری بخواهد اقدامات لازم را جهت بازسازی یا بهسازی ملک خود انجام دهد زمینه تشکیل پرونده و اقدامات بعدی آن را فراهم کرده است.
از دیگر اقداماتی که دستگاه های اجرای در سالهای اخیر در زمینه بهسازی و بازسازی انجام داده اند صدور بخشنامه ها و دستورالعمل هایی است که همگی معطوف به بافت فرسوده مسکونی است.[۲]
بند سوم: آسیبها و چالشهای احیای بافت فرسوده تجاری
باف فرسوده اعم از تجاری و مسکونی حاصل گذر زمان و انعکاس تصویری از مجموعه عوامل اجتماعی، اقتصادی، انسانی و طبیعی است که در محدوده جغرافیایی مشخصی به وجود می آید. در واقع تاثیرات فراوان فناوری و تکنولوژی در ظاهر و استحکام بنا سبب تحول در چهره و زندگی شهری امروز شده است. در دهه های اخیر تاثیرگذاری عوامل اقتصادی و جمعیتی بر یکدیگر باعث شده تا بناهای تجاری قدیمی در تعاریف شهرسازی به عنوان بافت فرسوده تلقی شوند و نیاز به تغییر در این فضاها را موجب شود. نقش ضوابط و معیارهای شهرسازی جدید سبب شده تا در فضاهای اطراف اماکن فرسوده تجاری در مقیاسی وسیع امکانات متعدد پیش بینی شود به این سبب نیاز به اراضی وسیع و گسترده باعث شده تعادل و پیوستگی سنتی فضای کالبدی و نقش عناصر مهم آن احیای این بافت ها را با مشکل مواجه سازد. به طور کلی به نظر می رسد در بطن نهادهای اجرایی و حتی قانونگذاری توجه به منافع فردی، گروهی و حزبی بر مصالح عمومی ترجیح داده می شود و این امر باعث بروز مشکلات و آسیبهای عدیده ای در جریان احیای بافت فرسوده تجاری شهرها شده است.
چالش ساختاری و فیزیکی: از نظر ساختاری، فیزیکی و وضعیت ظاهری، بافت فرسوده تجاری شهر دارای اشکالات و ایرادات قابل توجه ای است که هم در میزان درآمد کاسبان آن محل تاثیر منفی دارد و هم از نظر روانی تاثیر نامطلوبی بر مالک، کاسب و مشتری دارد. کیفیت بناها و ساختمانهای موجود در این بافتها، ازدحام جمعیت، فضاهای ناهمگون و نامتجانس، تغییر کاربری های بی ضابطه و غیر مجاز، عدم برخورداری از شبکه معابر استاندارد، و سنتی بودن سیستم دفع فاضلاب و وجود برخی ساختمانهای متروکه و ریزدانگی و کوتاه مرتبه بودن ساختمانهای تجاری مشکلاتی است که از نظر کالبدی چالش ساز است.
چالشهای اجتماعی: یکی از بزرگترین خطراتی که بافت فرسوده را تهدید می کند مسئله جمعیتی و بافت اشخاص آن منطقه است. اغلب ساکنین این مناطق به علت حس ترقی جویانه خود سعی در پیشرفت داشته و به همین سبب به هیچ وجه قانع نبوده اند تا در این مناطق به صورت مستمر حضور داشته باشند و شاهد فرسودگی املاک خود باشد لذا زمانی که شاهد بی توجهی و مسئولین در زمینه بازسازی و نوسازی این مناطق می شوند قطعاً سعی می کنند تا منطقه را ترک کنند و به جایی بروند که از نظر بافت شهری از مرغوبیت بهتری برخوردار باشد. یکی از خطرات اصلی که غالب بافتهای فرسوده و قسمت های مرکزی شهرها را تهدید می کند موضوع بروز تغییرات ناخواسته و مستمر در ترکیب اجتماعی ساکنان این قبیل بافتهاست. حس نوگرایی و تغییرات رفتاری و فرهنگی ساکنان اصلی و مالکان اراضی بافتها تحت تأثیر موج ترقی خواهی و پیشرفت قرار می گیرد به همین سبب محل کسب اجدادی و محله اصیل و قدیمی خود را ترک می گویند و بیشترین صدمات اجتماعی، اقتصادی و حتی فرهنگی را به این بخش از شهر وارد می سازند. از یک سو اشخاصی که امکان عزیمت به محله های دیگر را ندارند به ناچار باید با افراد دیگری که به عنوان مهاجر در این بافت سکنی می کنند روبرو شود که از همه با ساکنین و بومیان محله متفاوت هستند. این تفاوتها باعث می شود که بومیان منطقه به نوعی از آداب و رسوم افراد مهاجر تاثیرات منفی بگیرند و متعاقباً تحت تأثیر فشارهایی از جنس بی علاقگی به سکونتگاه آبا و اجدادی خویش قرار گیرد به دلیل عدم تأمین حداقلهای اولیه زندگی شهر نشینی- آنگونه که در نقاط نوسازتر شهر رخ می دهد – به یک نیروی منتقد و آماده کنده شدن از بافت تبدیل شده و بدون تردید جابجایی ساکنان اصیل و جایگزینی توسط میهمانان ناآشنا اتفاق می افتد. این فرآیند در غالب بافتهای فرسوده تجاری و غیر تجاری قابل ردیابی است و آنگونه که از ویژگیهای عمومی بافت و قرائن موجود و عینی بر می آید همجواری بافتهای ناهمگن و ناهمگون حاشیه ای به صورت یک اهرم فشار برای ترک ساکنان اولیه بافت از محدوده دیرینه شان می شود. از سوی دیگر زمانی که بافت محله ای اعم از تجاری و غیر تجاری فرسوده می شود به صورت جانبی باعث ایجاد معضلاتی مانند انواع جرم و جنایت و  اعتیاد در این مناطق می شود. (فتحی بیرانوند، ۱۳۸۶).
بافت های فرسوده سرقفلی حق انتفاع حق ارتفاق بافت تجاری شهرداری
چالشهای اقتصادی: اقتصاد اقشار واقع در بافت فرسوده تجاری در صورتی مناسب است که این بافتها سیر طبیعی و روبه رشدی را در جهت نوسازی و بهسازی داشته باشد.
چالشهای محیطی: بافت های فرسوده به علت خصوصیات منحصر به فردی که دارند بستر جرم خیز دارد. (عسگری تفرشی، ادیب زاده، رفیعاین، حسینی، ص۴۰) لذا یکی از اهداف اساسی در معماری ساختمانهای مسکونی و تجاری تامین ایمنی و آرامش و فرار از محیط جرم خیز است. رعایت عواملی مانند نورپردازی، مسیر سازی، علامت گذاری استفاده از نیروی پلیس و نیروی مردمی، تکمیل علائم شهرداری و … از مهمترین این اقدامات است به گونه ای که مردم احساس امنیت کنند و خود آنها به یاری قانون بیایند. (همان)
چالشهای اجرایی: ضعف در امور مدیریتی از چالشهای اساسی بافت فرسوده تجاری به شمار می رود. مدیرانی که در این سمتها قرار می گیرند عمدتاً اشخاصی هستند که در بدنه دولت رشد کرده اند و تنها به این می اندیشند که ایام مدیریت آنها سپری شود. عملکرد مدیران در دولتهای مختلف از دیگر معضلات مدیریتی است به این صورت که با تغییر دولتها سیاستگذاریها تغییر می کند و بسیاری از قوانین، دستورالعمل و بخشنامه های قانونی با سپری شدن عمر یک دولت و روی کارآمدن دولت دیگر از بین می رود و مقررات دیگری جایگزین آن می شود. از جمله می توان ضوابط جلوگیری از افزایش محدوده شهرها مصوب ۷۸ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اشاره کرد. (نجاتی حسینی، ۱۳۸۱)
چالشهای قانونی: تصویب قوانین متعدد در این زمینه و سپردن یک وظیفه به نهادها و سازمانهای مختلف به موجب قوانین مختلف باعث شده تا دستگاه های موازی متعددی در این زمینه ایجاد شود و در عمل از همدیگر توقع انجام کار داشته باشند. هر یک از این سازمانها به صورت مستقل نقشه ای را برای خود ترسیم می کنند و بدون در نظر گرفتن برنامه های طرف مقابل اقداماتی انجام می دهد که در برخی موارد نیز با اقدامات سازمان دیگر در تضاد است.
مشکلات قانونی بافت فرسوده یا در ساختار مدیریتی است که از یک سو نهادها و سازمانهای متعددی را به منظور نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده در نظر گرفته است. از سوی دیگر وزارتخانه متولی این امر نیز نامشخص است. به گونه ای که وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت کشور، آموزش و پرورش، سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری کشور هرکدام به نوعی در این زمینه مداخله می کنند. در زیر مجموعه وزارتخانه ها نیز سازمان واحد و یکپارچه ای که مختص بافت فرسوده انجام وظیفه نماید وجود خارجی ندارد. به عبارت دیگر یکی از راهکارهای تسریع در احیاء و بازسازی بافت فرسوده شهری این است که قانونگذار سازمان یا شرکتی را به این منظور تاسیس کند تشکیلات آن را پیش بینی نماید و اساسنامه آن را به تصویب برساند.
بند چهارم: راه حل مناسب احیای بافت فرسوده تجاری
عامل گستردگی بافت فرسوده در سطح کشور باعث شده تا اولاً از نظر مالی توان کافی جهت بازسازی یا احیای آنها وجود نداشته باشد. و دوم اینکه دولت به تنهایی قدرت و توانایی لازم را برای بازسازی و احیای این مهم در اختیار ندارد. به همین سبب کارشناسان بر این باورند دولت باید به عنوان یک حامی و ارائه کننده تسهیلات پشتیبان مردم عمل کند و مردم از طریق مشارکت و جذب سرمایه بخش خصوصی اقدام به احیاء و بازسازی این مناطق بنمایند. امروزه از مشارکت به عنوان کلید تحقق طرح های شهری یاد می شود؛ چرا که پروژه های شهری در ارتباط تنگاتنگ با کیفیت محیط زندگی، نوسانات اقتصادی، شرایط زیست محیطی و عوامل گوناگونی است که گروه های انسانی را در برابر منافع و زیان قرار می دهد. مشارکت گویای این است که که همه افراد حق دارند در مورد اموری که مربوط به خودشان است احساس مسئولیت نمایند؛ درباره آن فکر کنند؛ اندیشه خود را بدون ترس بیان کنند و بر تصمیم هایی که بر زندگی آنها اثر می گذارد؛ دخالت داشته باشند. بنیادی ترین اندیشه زیرساخت مشارکت پذیرش اصل برابری مردمان است. مردمان هرگاه در پیوند با یکدیگر از اهمیت و ارزش برابر برخوردار شوند. آنگاه مشارکت میان آنان می تواند به «برخاستن و خیزبرداشتن» یاری دهد و سود بهره مندی های بسیار برای همه فراهم آورد. توجه به خواست مردم در برنامه ریزی، تعیین اولویت ها و روش های اجرا، اساس توسعه شهری به شمار می رود. 
ترویج فرهنگ مشارکت دربردارنده آثار سودمندی است که کارکرد نامناسب آن در جامعه ما با کاستیهایی روبرو است. لازم است ابتدا به آثار مفید این رویکرد بپردازیم سپس به کاستی های عدم ترویج آن در جامعه اشاره گردد.

الف) آثار رویکرد مشارکت در احیاء بافت فرسوده
آثار اقتصادی: از نظر مالی به سرانجام رساندن بافت فرسوده شهری نیازمند حجم بالای سرمایه گذاری است که با توجه به محدودیت منابع مالی، دولت و شهرداری، چنین حجم سرمایه گذاری، در میان مدت و حتی بلند مدت امکان پذیر نیست. این در حالی است که گذشت زمان، هزینه های پایه مورد اشاره را مشمول افزایش چندین برابری می نماید. علاوه بر اینکه مدت طولانی شدن فرایند نوسازی باعث می شود که در این فاصله زمانی، بسیاری از پهنه های غیر فرسوده کنونی نیز به جرگه بافت های فرسوده و مستهلک شهر بپیوندند. لذا در این حالت بار اقتصادی زیادی به طور متمرکز بر مدیریت شهری وارد خواهد شد.از این رو برای نوسازی بافت های فرسوده باید از نیروها و منابع خارج از سازمان های دولتی و عمومی یاری جست و آنها را به مشارکت طلبید.
آثار اجتماعی- فرهنگی: ارکان یک شهر بسیار پیچیده و متعدد است. از مهمترین فاکتورهای پیشرفت شهر توجه به محیط اجتماعی و فرهنگی آن است. رعایت این دو عامل مستلزم توجه به جزئیات شهرسازی از جمله چگونگی ساخت و ساز و معماری شهری است.
رهیافت و نگاهی که بهتر می تواند در جهت نیل به نوسازی بافت های فرسوده و به طور کلی در تامین انواع نیازهای پیچیده و متغیر شهرهای امروزی موثر و کارا باشد، برنامه ریزی و مدیریت شهری مردم سالار است. با چنین رویکردی ، مدیریت به اقتضای نیازهای بومی، محلی و نیز فرهنگ و عادات ویژه هر مکان شهری و همچنین با توجه به تغییرات دائمی شهرهای امروزی و شهروندان آن دست به اقدام می زند. پایه های اصلی این اقدام، مشارکت مردمی، عدالت اجتماعی و توسعه همه جانبه (پایدار) می باشد. چنین رویکردی می تواند با مشارکت دادن مردم در سرنوشت شهر و استفاده از خرد جمعی، حس تعلق خاطر به محل زندگی را در آنها تقویت نموده و آنها را در قبال اداره شهر مسئول نماید. در این نگرش، توجه به کیفیت های مورد عنایت مردم (نظام اجتماعی- فرهنگی) هر محله در کنار کمیت ها (کارکردگرایی) متبلور می گردد و نهایتا توجه به ارزش های بومی و محلی، رابطه مردم را با شهر بهبود بخشیده و در آنها احساس رضایت ایجاد می نماید.در نهایت مهم ترین هدف اجتماعی- فرهنگی نوسازی مشارکتی در این امر نهفته است که بهره برداران آتی محلات نوسازی شده، همان ساکنان کنونی آن باشند. در حقیقت منافع ناشی از نوسازی اعم از سود اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی باید نصیب ساکنین بومی محله گردد.
آثار اجرایی: مرحله اجرا و عمل در هر کاری هدف اصلی است. در هر تصمیم باید به آن توجه ویژه کرد. یعنی در انتخاب روش باید دقت کرد تا بتوان زودتر، دقیقتر با کیفیت بیشتر و هزینه کمتر به آن هدف دست یافت.
مزیت روش مشارکتی در اجرای طرح های مربوط به احیای بافت فرسوده از این جهت است که می تواند پاره ای از مشکلات را که در نوسازی پروژه محور وجود دارد، مرتفع نماید. به عنوان مثال زمین، به عنوان تنها سرمایه مردم همواره گرفتار بورس بازی بوده و این امر منجر به پیچیدگی و آشفتگی بازار مسکن می گردد. از آنجا که در نوسازی، تملک اراضی و املاک به عنوان اقدامی اولیه ، ضروری است، لذا تملک و در اختیار گرفتن تمام پهنه مورد نظر جهت نوسازی، به فرایندی پیچیده، زمان بر و بی ثبات بدل می گردد. در این میان افراد سودجو می توانند با سوء استفاده از محافظه کاری مالکین مناطق فرسوده به بی ثباتی قیمت ها و نیز آشفتگی بیشتر بازار دامن بزنند.
به طور کلی نوسازی پروژه محور نیازمند مدیریت متمرکز در حوزه تملک، طراحی، سرمایه گذاری و اجرا می باشد که با توجه به ساختار حاکم بر مناسبات اداری، سبب گسترش سازمان اداری کار و کند شدن اجرای طرح می گردد. در حالی که اجرای غیر متمرکز و سپردن امور به دست ساکنان و بهره برداران آتی، امکان تسهیل و تسریع در مراحل اجرایی را فراهم می سازند. (عندلیب، ۱۳۸۷، ۴۴-۴۲)

ب) کاستی های مشارکت در احیاء بافت فرسوده
استفاده از رویکرد مشارکت در احیا و نوسازی بافت فرسوده خصوصاً در زمینه تجاری وضعیت نامناسبی دارد که این امر ناشی از نواقص و کاستی های است که لازم است به آنها اشاره شود.
عدم اعتماد مشارکت کنندگان: نهادینه کردن رویکرد مشارکت در بین احاد مردم و شکوفا کردن حس همدردی و همکاری بین همه ساکنان، مالکان و افراد علاقه مند و ذی نفع در امر بهسازی و نوسازی محله ها و اماکن تجاری صرفاً در یک بستر شفاف، مطمئن و مملو از اعتماد متقابل تحقق می یابد. در غیر این صورت تضاد منافع مانع از ایجاد هرگونه اعتمادسازی خواهد شد. در راستای اعتماد سازی لازم است در ابتدا طرح بهسازی و نوسازی کاملا برای ساکنین و مالکین محله تشریح شود. به نحوی که آنها مطمئن شوند هیچ گونه اطلاعات محرمانه ای وجود ندارد و هیچ کس نمی تواند سوء استفاده کند در صورتی که هنوز طرح بهسازی و نوسازی تهیه نشده است، گروهی باید به عنوان نماینده مالکان و ساکنان در جلسات طراحی حضور داشته باشند و از مشارکت فکری آنها استفاده شود. برای نمونه مجریان اینگونه طرحها برای جلب اعتماد مردم و ایجاد انگیزه می توانند کارگروهی تشکیل دهند تا با ارتباط چهره به چهره با کلیه مالکان آنها را در جزئیات امور قرار دهند. این کارگروه می تواند در محله ها حضور یابد و با تشکیل جلسات عمومی با مردم در مکانهایی مانند مساجد محل، تکایا و اماکن ورزشی علی رغم اطلاع رسانی از نظرات و پیشنهادات مردم استفاده کند تا در نهایت اعتماد سازی کافی در این راستا ایجاد شود.

نهادینه نشدن فرهنگ مشارکت: یکی از مشکلات اصلی اغلب کشورهای جهان سوم، نهادینه نشدن فرهنگ مشارکت است. ساختار نامتوازن جامعه، ناآگاهی و فقر عمومی، اعمال سیاست توسعه ای «بالا به پایین» ار جمله عوامل این مشکل هستند. تقسیم عادلانه ی درآمد و امکانات توسعه، توسعه ی خودگردان، فعالیت اشتراکی، تقویت روحیه ی گفتگو، سعه ی صدر و تحمل دیگران چهار اصل بنیادین و ریشه ای نهادینه کردن مشارکت های مردمی به شمار می رود.
عدم وجود نهادهای مشارکتی مناسب: ترویج هر امری لازم است توسط یک مجموعه یا نهاد مدیریت شود. ساخت و ساز و احیای بافت فرسوده تجاری نیز اگر مستلزم اتخاذ رویه مشارکتی است باید این رویه توسط یک نهاد مدیریت شود. البته وجود یک نهاد به منظور ترویج امر مشارکت به مانند ارگانها و ادارات دولتی که اکنون وجود دارد افاده نمی کند بلکه مجموعه های مشارکتی باید ذاتاً وظیفه آن مشارکتی و در رقابت با یکدیگر تشکیل شود.
عدم اطلاع رسانی صحیح: اطلاع رسانی به منظور مشارکت در احیاء و بازسازی بافت فرسوده را باید در سه دسته تقسیم بندی کرد. دسته اول اطلاعات مربوط به ایده ای است که در این زمینه مطرح شده است. دسته دوم اطلاعات مربوط به مسائل فنی قضیه است. یعنی اطلاعات فنی، مهارت و دانش های جدیدی بوسیله ادارات دولتی یا سارمانها مردم نهاد به اطلاع عموم برسد. دسته سوم اطلاعات مربوط به اطلاعات عملیاتی و مدیریتی است که شامل آگاهی درباره ی شیوه و زمان اجرای طرح ها و برنامه ها، نظارت مداوم بر برنامه ها، اطلاعات بازگشتی از افراد به ادارات و برعکس است.
بافت های فرسوده سرقفلی حق انتفاع حق ارتفاق بافت تجاری شهرداری
کمبود امکانات و تسهیلات مناسب و بروکراسی و روند پرپیچ و خم اداری و اخذ هزینه های گزاف از دیگر موانع مهم عدم شکل گیری روش صحیح مشارکت است.

در صورت مشاوره حقوقی حضوری در این خصوص شما می توانید با شماره تلفن های درج شده در سایت موسسه حقوقی آوا به نشانیavalegal.ir تماس گرفته و جهت تعیین وقت مشاوره حقوقی با ما تماس حاصل فرمایید.

ج)عوامل ترغیب کننده مشارکت اجتماعی
اعتماد سازی: مقدمه واجب توسعه مشارکت ایجاد اعتماد دو سویه خصوصاً از طرف مردم است. در بافت های فرسوده تجاری، تدریجی و مرحله ای بودن مداخلات و تغییرات و «فرایندگرا» و «زمان بر» بودن طرح و عدم تعجیل در حصول نتیجه نهایی، موجب موفقیت بیشتر طرح و تطبیق مرحله ای ساکنان با دگرگونی ها خواهد شد. (فولاد، و قاسمی، ایرج (۱۳۸۷)،۴۶۹-۴۶۸)
داشتن اطلاعات جامع: داشتن اطلاعات دقیق از ساکنان محدوده و تعیین دقیق توان اقتصادی آنان به منظور تعیین سطح تسهیلات و برنامه های حمایتی از عوامل مهم تقویت امر مشارکت به شمار می رود.
احراز مالکیت قطعی املاک داخل محدوده بافت فرسوده: از جمله علل مهم پیشرفت و تسریع در روند بازسازی و نوسازی بافت فرسوده این است که مالکیت املاک واقع در طرح محل تردید نباشد. یعنی مالکیت آنها به موجب سند رسمی مشخص شده باشد و در صورتی که دارای سند عادی باشند می بایست ابتدا به عنوان یک کار زیرساختی مالکیت مالکین این مناطق به صورت رسمی محرز شود. زیرا هرگاه مالکیت افراد بر زمین و مسکن، به هر شیوه ای به رسمیت شناخته شده و افراد از مالکیت خود بر ملک مطمئن شده اند، روند بهسازی و نوسازی از سرعت و کیفیت مطلوبی برخوردار خواهد گردید.
نقش صرفاً نظارتی و تسهیل گر دولت: سرمایه گذاری دولت در بافت های فرسوده، منحصراً می بایست در حد اصلاح، ترمیم و نوسازی شبکه خدمات زیرساختی و یا مرکز خدماتی مورد نیاز بافت محدود گردد. زیرا همیاری مردم در طرح و استقبال آنان، به طور شدیدی وابسته به انجام طرح های خدماتی و تاسیسات عمومی منطقه است. توجه به همیاری و خودیاری ساکنان و تکمیل مرحله ای مسکن، از دیگر سیاست هایی است که در این بافت ها می تواند موثر باشد. (حسینی ، صص:۱۳۰-۱۳۵)

نتیجه
در زمینه احیاء و بازسازی بافت فرسوده شهری متولیان متعددی حسب نصوص قانونی وجود دارند. عالیترین دستگاه مسئول وزارت راه و شهرسازی است که سازمانهایی مانند شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، سازمان مجری ساختمانها و تاسیسات دولتی (شرکت مادر تخصصی)، سازمان نظام مهندسی کشور و شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران با شخصیت مستقل و از حیث سلسله مراتب اداری زیر مجموعه این وزارتخانه فعالیت می کند. علاوه بر مجموعه وزارت راه و شهرسازی سازمانها و وزارتخانه های دیگری مانند شهرداریها، سازمان نوسازی و بهسازی شهرها، وزارت کشور، سازمان شهرداری ها و دهیاری ها، وزارت آموزش و پرورش، سازمان نوسازی مدارس، سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری، سازمان پارکها، سازمان زیباسازی، سازمان آتش نشانی و خدمات ایمنی، سازمان ترافیک و حمل و نقل به صورت غیر مستقیم با پدید بافت فرسوده و احیاء و بازسازی آن سرو کار دارند.
مهمترین و تخصصی ترین قانون مربوط به بافت فرسوده شهری قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری است که به منظور ایجاد وحدت رویه در فرآیند احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و تعیین محدوده های مورد حمایت تصویب شده است از دیگر قوانین حوزه ساخت و ساز شهری می توان به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، کلیت متن سند نهائی چشم انداز ۲۰ ساله جمهوری اسلامی ایران در افق ۱۴۰۴ هجری شمسی  و برخی قوانین بودجه سالیانه کشور نسبت به بازسازی و بهسازی بافت فرسوده شهری توجه داشته اند.  صدور بخشنامه ها و دستورالعمل ها از دیگر مبانی قانونی در این زمینه است که البته همگی معطوف به بافت فرسوده مسکونی است.
یافته های تحقیق به دو دسته ضعفها و راه حلها تقسیم می شود:
دسته اول به بیان ضعف های موجود در بافت فرسوده پرداخته است. وضعیت ساختاری، فیزیکی و ظاهری از جمله این ضعف ها است. به این صورت که از نظر روانی تاثیر نامطلوبی بر مالک، کاسب و مشتری دارد. از نظر اجتماعی نیز ساکنین این مناطق به علت حس ترقی جویانه خویش با بی توجهی مسئولان سعی در ترک محل دارند و جانشینان آنها افرادی غیر بومی، با فرهنگی متفاوت است که نتیجه آن فقر, اعتیاد و بی بند باری است. ضعف در امر مدیریت نهادهای متولی از دیگر ضعف های مهم است. در حقیقت عزم جدی برای تحول در این زمینه وجود ندارد. به علاوه تصویب قوانین متعدد در این زمینه و سپردن یک وظیفه به نهادها و سازمانهای مختلف به موجب قوانین مختلف باعث شده تا دستگاه های موازی متعددی در این زمینه به عنوان متولی ایجاد شود اما در عمل از همدیگر توقع انجام کار داشته باشند.
از پویاترین راه حل احیای بافت فرسوده شهری روش مشارکت است. پروژه های شهری در ارتباط تنگاتنگ با کیفیت محیط زندگی، نوسانات اقتصادی، شرایط زیست محیطی و عوامل گوناگونی است که انسان ها و گروه های انسانی را در برابر منافع یا زیان ها قرار می دهد. مشارکت گویای این است که که همه افراد حق دارند در مورد اموری که مربوط به خودشان است احساس مسئولیت نمایند؛ درباره آن فکر کنند؛ اندیشه خود را بدون ترس بیان کنند و بر تصمیم هایی که بر زندگی آنها اثر می گذارد؛ دخالت داشته باشند. بنیادی ترین اندیشه زیرساخت مشارکت پذیرش اصل برابری مردمان است. مردمان هرگاه در پیوند با یکدیگر از اهمیت و ارزش برابر برخوردار شوند. آنگاه مشارکت میان آنان می تواند به «برخاستن و خیزبرداشتن» یاری دهد وسود بهره مندی های بسیار برای همه فراهم آورد.
پیشنهادات
راهکارهای ذیل به منظور بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری به قانونگذار و دستگاه های اجرایی پیشنهاد می شود:
الف) بهتر از قبل از هر تحولی قانونگذار به بافت فرسوده تجاری نیز توجه کند و در مقررات مختلفی که برای احیاء و نوسازی بافت فرسوده در نظر می گیرد به بافت فرسوده تجاری نیز توجه کند. یعنی تسهیلات مناسبی را برای این امر در نظر بگیرد. نسبت به تعیین متولی مستقل و صاحب قدرت اقدام کند و دستگاه ذیربط را مکلف به تدوین شیوه نامه ای جهت ساخت و ساز اصولی این اماکن کند.
ب)مهمترین راهکار احیاء و نوسازی بافت فرسوده شهری ایجاد زمینه مشارکت مالکان و شاغلینی است که در بافتهای فرسوده تجاری به نوعی فعالیت دارند. به این صورت که دولت یا نهادهای نظارتی می بایست از یک سو تسهیلات لازم را در اختیار این اشخاص قرار دهند. از سوی دیگر این دسته از افراد را به نوعی ملزم نمایند تا در فرصتی مناسب نسبت به احیاء و بازسازی ملک تجاری خود اقدام نمایند در غیر این صورت مجوزهای لازم به منظور استفاده از ملک به آنها محدود شود.
ج)ایجاد زمینه سرمایه گذاری بخش خصوصی در احیای بافت فرسوده تجاری از دیگر روشهای مهم و کاربردی است که به لحاظ منافع قابل توجه ای که اماکن تجاری دارند با استقبال روبرو می شود منتها می بایست زمینه های لازم به منظور ایجاد اعتماد بین مالکان و بخش خصوصی فراهم باشد. در این زمینه پیشنهاد می شود سازمان یا دستگاه متولی اقدام به تدوین قراردادهای مطمئن به صورت فرم نماید تا مالکان املاک فرسوده با خیالی راحت تن به انعقاد آن دهند.
د)قانونگذار متولی خاصی را تحت عنوان یک شرکت غیر دولتی ایجاد کند تا به منظور شناسایی نقاط فرسوده، فراهم کردن زیرساختهای لازم برای آن و ایجاد زمینه هایی برای اعطای تسهیلات و به صورت کلی نظارت بر این امر اقدامات ستادی را مدیریت کند. به نوعی که پراکندگی مسئولیت به شیوه فعلی در دستگاه های مختلف وجود نداشته باشد و یک دستگاه خود را موظف به ترمیم بافت فرسوده شهر بداند.
بافت های فرسوده سرقفلی حق انتفاع حق ارتفاق بافت تجاری شهرداری

منابع
کتب
ابراهیمی کارگر شیرازی، آزاده و عابدزاده، علی؛(۱۳۸۵) معاصر سازی بازار سرشور مشهد؛ نخستین کنگره بین المللی طراحی شهری (چکیده مقالات)، انتشارات یادآوران.
ابلقی، علیرضا؛(۱۳۸۶)، مدیریت بحران و وضعیت لرزه خیزی؛ مجله هفت شهر، شماره ۱۸ و ۱۹، سال پنجم و ششم، سال ۸۴-۱۳۸۳.
________، بافت تاریخی، حفاظت، مرمت، بهسازی یا نوسازی؟!؛ مجله هفت شهر، شماره ۴، سال دوم.
اسماعیل زاده، حسن؛(۱۳۸۵)، مدیریت شهری و ساماندهی بافتهای شهری تاریخی؛ نخستین کنگره بین المللی طراحی شهری (چکیده مقالات)، انتشارات یادآوران.
تفرشی، حدیثه، ادیب زاده ، بهمن، رفیعاین، مجتبی، حسینی، ابراهیم، بررسی عوامل محیطی موثر در نوسازی بافتهای فرسوده شهری به منظور افزایش امنیت محلی، نشریه هویت شهر، سال چهارم، شماره ۶، بهار و تابستان ۸۹.
پوراحمد، احمد و شماعی، علی، (۱۳۸۵) بهسازی و نوسازی شهری از دیدگاه علم جغرافیا، دانشگاه تهران.
حائری، محمدرضا، (۱۳۸۶)، اگر مدیریت شهری نخواهد بداند، فصلنامه اندیشه ایرانشهر، سال دوم، شماره نهم و دهم.
حبیبی ، سید محسن و مقصودی، ملیحه، (۱۳۸۱)مرمت شهری، انتشارات تهران، چاپ اول.
حسینی، جواد،(۱۳۸۷)، مشارکت پایدار مردمی در نوسازی و بازسازی بافت های فرسوده شهری، مشهد، انتشارات سخن گستر، چاپ اول.
حیدری ، احمد، باجور، محمد، مهناز فیض بخش، بهار پیروز، محسن عظینی، زهرا سلیمانی، اکرم بشیری، بررسی و نقش و الگوی مداخله نهادهای دولتی و غیر دولتی در مدیریت توسعه بافت های فرسوده ایران.
حسینی، سید جواد، (۱۳۸۷) مشارکت پایدار مردمی در نوسازی و بازسازی بافت های فرسوده شهری، سخن گستر، مشهد.
دهخدا، علی اکبر ، (۱۳۷۷) فرهنگ لغت دهخدا، انتشارات دانشگاه تهران، ج۲.
رنجبر، محمدرضا، (۱۳۷۵) ویژگی های بافت قدیم شهرهای ایران، مجموعه مقالات سومین سمینار سیاست های توسعه مسکن در ایران، انتشارات وزارت مسکن و شهرسازی.
شهیدی ، مهدی ، تشکیل قراردادها و تعهدات ، جلد اول ، نشر حقوقدان ، تهران ، پاییز ۱۳۷۷.
صدر ، محمدباقر ، اقتصادنا،انتشارات بوستان کتاب، ج۲ ۱۳۷۵.
صفائی ، حسین ؛ دوره مقدماتی حقوق مدنی، تهران، میزان، ۱۳۸۲، چاپ اول، ج ۱.
عندلیب، علیرضا، (۱۳۸۶) فرایند نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران ، انتشارات سازمان نوسازی شهر تهران.
________، (۱۳۸۷) مجموعه یادداشت های نوسازی بافت های فرسوده-انتشارات سازمان نوسازی شهر تهران.
علی اکبری، اسماعیل ، عمادالدین ،عذرا، توانمندسازی کالبدی- کارکردی بافت های فرسوده شهری –اولین همایش بافت های فرسوده شهری ، چشم انداز توسعه پایدار ،ارزش ها و چالش ها.
علی اکبری، حسین و عمادالدین، رضا، (۱۳۸۵)، بافت فرسوده شهری، چشم انداز توسعه پایدار.
فالمکی، منصور (۱۳۸۶)، بازنده سازی بناها و شهرهای تاریخی، انتشارات دانشگاه تهران.
فولاد، عباس و قاسمی، ایرج، (۱۳۸۷) یکپارچه سازی اراضی روش عملی برای بازسازی بافت های فرسوده، بررسی تجربه ژاپن، (مجموعه مقالات اولین همایش بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری جلد اول)، مشهد.
کاتوزیان ، ناصر ، اموال و مالکیت، نشر میزان، چ پنجم، بهار ۱۳۸۱، ج اول.
کمانرودی، موسی، (۱۳۸۶)، تعاریف فرسودگی و نظام مداخله، فصلنامه اندیشه ایرانشهر، سال دوم، شماره نهم و دهم.
کول آبادی، محمد، اولین همایش نوسازی و بهسازی شهری، تهران.
محمد، خلیل،(۱۳۵۷) نتایج حاصله از از اجرای سیاستهای جدید وزارت مسکن وشهر سازی، انتشارات وزارت مسکن وشهر سازی، چاپ اول.
معین ، محمد ،(۱۳۵۰) فرهنگ معین، انتشارات امیر کبیر، ج۱.
منصوری مقدم، منصور و مصطفایی، عزیز، (۱۳۸۹)، بررسی نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران-محله شهید خوب بخت، مقطع کارشناسی ارشد، دانشگاه تهران.
موید فر ، ریتا و صامتی ، مجید،(۱۳۹۲) اولویت بندی روش های تامین مالی در بافت های فرسوده شهری ، مجله علمی پژوهشی شماره ۱۷.
میرمیران، سیدهادی؛ گهر شاختن در صدف خویش؛ مجله معماری – شهرسازی، دوره ششم، شماره ۳ و ۴.
ناظری، شفیقه، روحی کلاش، حمید، (۱۳۸۷) بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری، مجله حقوقی شماره ۲۱.
نوروزی شمس، مشیت الله، چالش های حقوقی نوسازی بافت های فرسوده ، اولین همایش بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری، مشهد مقدس.
یزدی ، محمد کاظم ، حاشیه‌ی مکاسب،انتشارات دفتر اسلامی، ج ۱.
قوانین
قانون حمایت از احیاء ، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب ۱۳۸۹
قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران
قانون تشویق، عرضه و احداث واحدهای مسکونی استیجاری مصوب ۲۳/۳/۱۳۷۷
قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ و اصلاحات بعدی آن
قانون تشکیلات، وظایف وانتخابات شوراهای اسلامی مصوب ۱۳۷۵.
قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان ها مصوب ۱۳۱۲.
قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷.
قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور مصوب۱۳۷۹.
قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور مصوب ۱۳۸۳.
قانون برنامه پنجم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور مصوب ۱۳۸۹ .
قانون بودجه سال های ۱۳۸۴ و ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶ مصوب ۱۳۸۳ و ۱۳۸۴ و ۱۳۸۵.
اساسنامه شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در جلسه مورخ ۱۹/۱۱/۱۳۸۲.
سند توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه های غیررسمی کشور مصوب۱۳۸۲.
سند نهائی چشم انداز ۲۰ ساله جمهوری اسلامی ایران در افق ۱۴۰۴ هجری شمسی .

[۱] – در شرخ خدمات این دفاتر بیان شده دفاتر موضوع این دستورالعمل در سه حوزه روان‌سازی، کارگزاری و مدیریت در محدوده‌های تعیین شده تحت نظارت مستمر شهرداری‌ فعالیت می‌نمایند. وظایف تعریف شده برای این دفاتر الف)ایجاد ارتباط با مردم و نمایندگان آنان و تشکل‌های محلی به‌منظور استفاده بهینه از توانایی‌های ساکنان محله و نیز بالا بردن سطح آگاهی آنان از تسهیلات، امتیازات و بخشودگی‌های قابل دریافت از طریق اطلاع‌رسانی، آموزش و ترویج در زمینه‌های مرتبط. ب) فراهم آوردن زمینه و بستر مشارکت دربین مالکان، ساکنان و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از توسعه‌گران و مجریان از طریق اعتمادسازی، ظرفیت‌سازی و توسعه انواع روش‌های مشارکت، متناسب با ویژگی‌های خاص هر محله و محدوده. ج) کارگزاری امور مربوط به دستگاه‌های اجرایی دخیل در قالب تسهیل کلیه امور تفویضی و یا ارجاعی از سوی دستگا‌ه‌های مذکور از قبیل انجام صدور مراحل صدور پروانه ساختمانی، پایان کار، امور ثبتی، برقراری انشعابات جدید و نظایر آن د) انجام مطالعات امکان‌سنجی، پیشنهاد برنامه‌های عملیاتی و اولویت‌بندی ارائه خدمات مورد نیازبهسازی، نوسازی و توانمندسازی محدوده‌های مورد عمل به دستگاه‌های اجرایی. ﻫ) پیگیری ارائه خدمات فنی و مهندسی موردنیاز در راستای اجرای پروژه های بهسازی و نوسازی به مالکان، ساکنان و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی در محدوده‌های مورد عمل از طریق مراجع ذی‌صلاح. و)مدیریت اجرای طرح‌ها و برنامه‌های عملیاتی ارتقاء و گسترش زیرساخت‌ها و توسعه و بهبود خدمات شهری در محدوده‌های مورد عمل با استفاده از توان بخش خصوصی. ز) مدیریت جلب و جذب انواع سرمایه‌های خرد و کلان با استفاده از روش‌های تامین مالی و مشارکتی برای پروژه‌های الگو و محرک توسعه در محدوده‌های مورد عمل. ح) مستند سازی فرایندها، روش‌ها و اقدامات مربوط به بهسازی و نوسازی محلات و محدوده‌های مورد عمل و تهیه بانک اطلاعات حسب مورد. ط) سایر مواردی که طبق مقرارت و ضوابط قابل واگذاری به این دفاتر می‌باشد.
[۲]- از جمله می توان به این موارد اشاره کرد: شیوه نامه پرداخت تسهیلات بانکی مسکن دربافتهای فرسوده شهری از محل اعتبارات سال ۱۳۸۷.
شیوه نامه پرداخت یارانه سود تسهیلات بانکی مسکن در بافتهای فرسوده شهری از محل اعتبارات سال ۱۳۸۸.
شیوه نامه پرداخت تسهیلات از محل خط اعتباری بانک مسکن در بافتهای فرسوده شهری در سال ۱۳۸۹.
شیوه نامه پرداخت تسهیلات در بافتهای فرسوده شهری از محل اعتبارات بانک ملی درسال۱۳۸۹.
شیوه نامه پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در بافتهای فرسوده شهری از محل اعتبارات بانکهای عامل در سال ۱۳۹۰.
شیوه نامه پرداخت تسهیلات کمک ودیعه اسکان موقت در بافتهای فرسوده شهری بانک دی ۱۳۹۰.

موسسه حقوقی آوا با بیش از یکصد وکیل پایه یک دادگستری  با چهار شعبه مستقر در تهران، آماده دادرسی به دعوای مربوطه با وکالت تضمینی،خواهد بود.

موسسه ما آوای شماست…

در حال ارسال
نظرات کاربر
۰ (۰ رای)

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

موسسه حقوقی آوا

برای تماس برروی شماره زیر کلیک نمایید

02122020699