قوانین مشارکت در ساخت

 

مقدمه

مشارکت در ساخت از مهم ترین و حساس ترین و البته پرریسک ترین قراردادهایی می باشد که در درجه اول برای مالک و بعد برای سازنده دارای اهمیت بسیاری است، که اولین و مهم ترین گام برای ایجاد شراکت، تعهد ما بین شرکا می باشد.

در این مقاله قصد داریم تمامی اصول و شرایط مشارکت در ساخت را که شما در حین انعقاد قرارداد باید مورد توجه قرار دهید، بطور جز به جز بازگو کنیم تا با رعایت آن ها قراردادی صحیح و به دور از هرگونه سوء استفاده یا کلاهبرداری را منعقد نمایید.

 

قوانین مشارکت در ساخت
قوانین مشارکت در ساخت

فهرست

۱- چگونگی مشارکت در ساخت

۲-قوانین مشارکت در ساخت

الف) تعهدات مالک

ب) تعهدات سازنده

۳-سهم الشراکه هرکدام در آپارتمان

۴-قدرالسهم مشارکت در ساخت

۵-اطمینان در صلاحیت سازنده

۶–مراحل انتقال قدرالسهم سازنده

۷–مدت زمان قرارداد مشارکت درساخت

۸-شرایط فسخ قرارداد

۹-نکات قرارداد مشارکت در ساخت

 

 

۱- چگونگی مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت یعنی: سازنده از یک طرف و مالک از طرف دیگر با یکدیگر توافق می کنند که مالک، زمین خود را در اختیار سازنده بگذارد و در مقابل سازنده ملزم می شود تا به بهترین صورت با بهره گیری از دانش فنی خود و پرداخت هزینه های لازمه، پروژه ها پیش ببرد.  در نهایت به موجب قانون ساختمان را ما بین خود تقسیم می کنند.

 

مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای حساس و پرسودی می باشد که در عین حال از ریسک بالایی برخوردار است بنابراین هرکدام از طرفین عقد باید در حین قرارداد جوانب را رعایت کنند تا درگیر هیچگونه کلاهبرداری نشوند.

 

چگونگی مشارکت در ساخت
چگونگی مشارکت در ساخت

 

۲-قوانین مشارکت در ساخت

الف) تعهدات مالک:

از مهم ترین تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، تسلیم مال مربوطه به سازنده می باشد چون بدون تحویل آن هیچ قراردادی منعقد نشده و در نهایت هیچ ملکی ساخته نخواهد شد.

بنابراین مالک موظف و مسئول است که به تعهدات خود عمل کند در غیر اینصورت شریک مالک یا سازنده می تواند از لحاظ قانونی پیگیری کند بدین صورت که توسط دادگاه برای الزام به تحویل مال (ملک،زمین و..) حکم قانونی دریافت نماید.

حکم قانونی
حکم قانونی

 

این حکم قانونی که از سوی دادگاه دریافت می شود هیچگونه ارتباطی با میزان سهم شرکا در ساخت نداشته و تحت هرگونه شرایطی قابل وصول می باشد.

 

تعهدات
تعهدات

 

ب)تعهدات سازنده:

در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده به هنگام اجرای این قرارداد در شرایط مختلف، تعهدات متفاوتی دارد که مهم ترین تعهدات شخص سازنده به صورت ذیل می باشند:

*پیشبرد صحیح عملیات به موجب رعایت اصول استاندارد عمرانی

*پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه

*پرداخت هزینه های اداری پروژه

*پرداخت مبلغی جهت اجاره بها به مالک برای اسکان موقت او طی مراحل عمرانی

*تقسیم عادلانه ساختمان طبق درصد مشارکت مالکان

*الزام به تحویل ملک در زمان مقرر

*رعایت کیفیت ذکر شده در قرارداد حین عملیات پروژه

*تهیه گزارشی از عملکرد خود و ارائه آن به مالک طی زمان های مقرر

*پرداخت جرایم به شهرداری و…

 

نکته) اکثرا اختلافات طرفین بیشتر به موجب تعهدات سازنده ایجاد می شود تا تعهدات مالک زیرا تعهدات سازنده به نسبت تعهدات مالک از حساسیت و پیچیدگی بیشتری برخوردار می باشد و همیین امر از اصلی ترین عوامل بروز اختلافات مابین شرکا می باشد.

 

۳- سهم الشراکه هرکدام در آپارتمان

 

سهم الشراکه
سهم الشراکه

 

تعیین سهم الشراکه یکی از برجسته ترین مباحثی است که غالباً قبل از شروع مشارکت در ساخت، توافق لازمه برمیزان آن مابین مالک و سازنده  ایجاد شده است و به موجب آن نیز پروژه به جریان خواهد افتاد.

از مهم ترین معیار هایی که برای تعیین سهم الشراکه اثرگذار است، قیمت زمین و تعداد طبقات ساخته شده می باشد.

اگر بطور معمول در نظر بگیریم، یک آپارتمان ساخته شده حداقل دارای ۴ طبقه می باشد اما هرچقدر تعداد طبقات بیشتر شود، سهم الشراکه مالک برای ۴ طبقه اول بالاتر می رود در اینصورت سازنده از طبقات پنجم به بالا از حق بیشتری برخوردار خواهد بود.

گفتیم که موقیعیت زمین و ارزش آن از موارد تأثیر گذار درمیزان سهم الشراکه می باشد که در چنین موردی زمین هایی از موقعیت و ارزش خوبی برخوردارند برای صاحب خود بسیار پرسود می باشند بطوری که سهم بیش تری از شراکت خواهند برد.

برخی مشاورین املاک توصیه می کنند: در زمین هایی که از ارزش بالایی برخوردار هستند به جای سهم الشراکه بیشتر مالک، شخص سازنده هزینه ای تحت عنوان بلاعوض یا اجاره زمین به مالک پرداخت نمایند.!

انجام چنین اعمالی به نفع مالک نخواهد بود.

زیرا: به موجب قوانین مشارکت در ساخت این مبالغ، آورده محسوب می شوند که به موجب آن سهم الشراکه سازنده بیشتر خواهد شد.

 

مطالب بیشتر  مزایده ملک موروثی

۴- قدرالسهم مشارکت در ساخت

میزان سهم الشراکه در خصوص ساختمان های چهار طبقه ای، به طور معمول ۵۰-۵۰ می باشد و هر کدام از طرفین سهم یکسانی را از آن خواهند برد.

 

آپارتمانهای 4 طبقه ای
آپارتمانهای ۴ طبقه ای

 

در رابطه با زمین هایی که از ارزش بالایی برخوردار می باشند، شخص سازنده در اعلب موارد وجهی به میزان دو درصد قیمت زمین را به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت می کند.

یعنی اگرهر متر زمین به ارزش ۲۰ میلیون تومان باشد، مبلغ بلاعوض ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود.

حال تکلیف آپارتمان هایی که از چهار طبقه بیشتر می باشند، به چه صورتی می باشد؟

آپارتمان هایی که دارای ۵ طبقه می باشند، بیشترین و بالاترین سود را به مالک می رسانند و سهم الشراکه آن ها به طور معمول ۵۵-۴۵ به نفع مالک مقرر خواهد شد.

 

 

آپارتمانهای 5 طبقه ای
آپارتمانهای ۵ طبقه ای

 

هم چنین هر چقدر قیمت و ارزش زمین بالا رود، سهم مالک هم به موجب آن بالا می رود و ممکن است این سهم به ۶۰ هم برسد!

 که در صورت چنین اتفاقی میزان مبلغ بلاعوض از ۲ درصد به ۱۰ درصد افزایش پیدا خواهد کرد.

یعنی اگر یک زمینی، متری ۲۵ میلیون تومان ارزش دارد، مبلغ بلاعوض به متری حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان محاسبه می شود.

شایان ذکر است که سهم الشراکه یک آپارتمان پنج طبقه ای به صورت ۶۰-۴۰ به نفع مالک می باشد.

حال اگر تعداد طبقات ساختمان بیشتر از پنج طبقه باشد، بیشتر نفع را سازنده خواهد برد!

 

آپارتمانهای بالای 5 طبقه
آپارتمانهای بالای ۵ طبقه

 

زیرا در این حالت مبلغ بلاعوض در خصوص ساختمان های شش طبقه ای و حتی بیشتر، تفاوت چندانی با ساختمان های پنج طبقه ای نخواهد داشت!

که در اینصورت با اضافه شدن هر طبقه سهم الشراکه سازنده بیشتر خواهد شد.البته شایان ذکر است که سهم مالک از پنج طبقه اول همچنان به میزان ۶۰ باقی خواهد ماند.

 

سهم الشراکه سازنده
سهم الشراکه سازنده

 

از طبقه ششم به بعد میزان درصد سازنده بیشتر خواهد شد و نفع بردن از ملک برعکس می شود و در این مرحله از آپاتمان، سازنده سهم بیشتری را خواهد برد و در طبقه هفتم مجددا سهم سازنده به ۷۰ درصد می رسد.

نکته)  در خصوص ذکر این مبالغ و درصد ها جهت محرز نمودن سهم هریک از طرفین از ساختمان باید گفته شود که این اعداد و ارقام بصورت عرف می باشند و هر یک از دو طرف می توانند بر اساس سهم الشراکه خود برای احداث مسکن مشارکتی به توافق و سازش با یکدیگر دست پیدا کنند.

 

توافق مالک و سازنده
توافق مالک و سازنده

 

۵- اطمینان در صلاحیت سازنده

در قرارداد مشارکت در ساخت، پس از اینکه میزان درصد شرکا مشخص شد مهم ترین موضوع بررسی قابلیت اجرایی و فنی و مالی سازنده می باشد.

که تأکید می شود، مالک باید از درستی یا نادرستی آن مدارک  به تحقیق و جست و جو بپردازد و از صدق خوش نامی سازنده در امور فنی و مالی مطمعأ گردد.

خوب ترین و مناسب ترین راه این است که مالک هنگام بستن قرارداد مشارکت در ساخت، گواهی یا اسنادی که نشان دهنده ی سوابق و تجارب کاری سازنده در طول مدت فعالیت کاری او بوده، دریافت و ملاحظه نماید.

زیرا به موجب قوانین مشارکت در ساخت، حتی اگرمیزان درصد هم تعیین نشده باشد، در صورت خرابی بنا یا رها کردن پروژه بخاطر نبود مهارت کافی و توان مالی سازنده، شخص مالک متحمل زیادترین ضرر و زیان خواهد بود.

پس مهم ترین راه برای جلوگیری بروز اختلافات و طرح دعوا در این خصوص که راه حل حقوقی برای رهایی از این وضعیت چندان در دسترس نیست، اطمینان از صلاحیت سازنده از اساسی ترین شروط ضمن همکاری می باشد.

 

مطالب بیشتر  اجاره،سرقفلی وحق كسب وپيشه و تجارت (مشروعيت اجاره )
اطمینان در صلاحیت سازنده
اطمینان در صلاحیت سازنده

 

۶- مراحل انتقال قدرالسهم سازنده

قدر السهم درقوانین مشارکت در ساخت چند مرحله دارد باتوجه به هزینه های صورت گرفته، توسط سازنده منتقل می شود:

 

انتقال قدر السهم توسط سازنده
انتقال قدر السهم توسط سازنده

 

*بعد از دریافت نمودن جواز

*بعد ازتحویل ملک آماده به اسکان

*بعد از دریافت صورت مجلس تفکیکی

اما در این مورد چند نکته وجود دارد که باید رعایت گردد:

*برخی از سازنده ها پیشنهاد می دهند که برای کم تر شدن هزینه های نقل و انتقال، همان ابتدای پروژه بطور یکجا سهم آن ها را بدهید و از شما (مالک) می خواهد که به موجب این مقدار، وکالت فروش بلاعزل به شما (مالک)  بدهد، در صورتی که بعد از انجام تعهدات او در طی زمان بندی مشخص شده هرگونه وکالت اعطایی در نزد سازنده باطل می شود که انجام چنین عملی توصیه نمی گردد.

*بعد از منعقد شدن قرارداد مشارکت در ساخت، تنها جهت انجام امور اداری به سازنده وکالت کاری مدت دار داده شود و از وکالت دادن به او در سایر امور اجتناب شود.

*در قرارداد مشارکت در ساخت باتوجه به قدرالسهم هر طرف مبزان انتفاع آنها از پاکینگ، انباری و.. مشخص شود.

 

پارکینگ
پارکینگ

 

*چنانچه قصد داشتید از املاک و زمین های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی برای پروژه خود استفاده کنید، می توانید قراردادی تنظیم کنید که به موجب آن زمین را با آپارتمان معاوضه کنید.

 

زمین های مجاور
زمین های مجاور

 

هم چنین این قرارداد تحت عنوان مکملی به قرارداد مشارکت در ساخت ضمیمه می شود.

 

*تمامی چک های مربوط به این پروژه باید در محضر کارشناس مربوطه ی قرارداد شراکت در ساخت، داور و شاهدان امضاء و جابه جا شود.سپس از تمامی چک ها و مدارک مشابه آن کپی گرفته شود.

*به موجب قانون صدور چک مصوب ۱۳۸۲ که به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است، این چک ها هیچگاه جنبه ی کیفری نخواهند داشت زیرا به موجب قرارداد صادر شده اند.

*گزارش جامعی از تمامی مصالح و مواد لازم برای بنا کردن بصورت واضح با جزئیات آن نظیر: جنس، برند، نام، رنگ، طرح و.. بطور مکتوب نوشته و به امضاء هرکدام از شریکان برسد سپس ضمیمه قرارداد گردد.

گزارش  نوع مصالح
گزارش نوع مصالح

 

*چنانچه سازنده در لیست مصالح و مواد لازم برای ساخت، از کلمات (مشابه، جایگزین و..) استفاده کرد، امتناع کنید تا منجر به بروز اختلاف نگردد.

 

*توسعه و پیشرفت دانش بشری، منجر به ارتقاء موازین و مقررات ادارات و سازمان ها از جمله سازمان آتش نشانی، شهرداری و.. شده است که مالک باید جهت اطمینان از رعایت این موازین از سوی سازنده اطلاعات کافی و لازم را مورد تحقیق و بررسی قرار دهد.

 

سازمان آتش نشانی
سازمان آتش نشانی

 

لحاظ کردن قانون در متن قرارداد همکاری در ساخت با یکدیگر نمایانگر این باشد که شما با رعایت موازین و مقررات قانونی این قرارداد را امضاء کرده اید.

جهت ذکر این مواعد قانونی در قراردادهای خود می توانید با موسسه حقوقی ما مشورت نمایید تا عهد نامه شما به دور از هرگونه سوء استفاده و کلاهبرداری بسته شود.

*در بالای متن قرارداد، عنوان « مشارکت در ساخت » را ذکر کنید تا عناوین دیگری همانند: مبایعه نامه، بیع، طلح، معامله و.. برای آن ذکر نگردد.

*در همه صفحات قرارداد یک شماره واحدی وجود داشته باشد و هربرگ آن دارای امضاء و اثر انگشت باشد.

 

مطالب بیشتر  آشنایی با مقررات مربوط به تخلیه ملک

۷- مدت زمان قرارداد مشارکت درساخت

 

مدت زمان قرارداد مشارکت درساخت
مدت زمان قرارداد مشارکت درساخت

 

مشارکت در ساخت و قوانین مترتب بر آن برخلاف قوانین انواع دیگری از ساخت وساز ها زمان معینی را منصوب کرده است که معادل یک نمودار به سازنده تحویل داده می شود.

زمان بندی پروژه در این نمودار به چند مرحله تقسیم می شود که هرمرحله باید در مدت زمان معینی اجرا شود در غیر اینصورت سازنده مسئول و مشمول جرائمی می گردد.

 

۸- شرایط فسخ قرارداد

به موجب قانون مشارکت در ساخت، مواردی باعث فسخ قرارداد خواهند شد:

 

فسخ قرارداد
فسخ قرارداد

 

الف) درصورتی که مالک بنا به هر دلیلی به تعهدات خود عمل نکند علاوه بر حق فسخ برای مالک مبلغی تحت عنوان وجه التزام در قرارداد در نظر گرفته می شود.

ب) در صورتی که سازنده، از مصالح و مواد به کاربرده شده مطابق با گزارش استفاده نکند، در درجه اول باید به او متذکر شد تا اطلاحات لازم را به عمل بیاورد.

چنانچه این امکان وجود نداشته باشد برای مالک حق فسخ ایجاد خواهد شد و می تواند به موجب این امر خسارت و وجه التزام مطالبه نماید که مشخص نمودن میزان خسارت بر عهده کارشناس مربوطه می باشد.

مطالبه وجه التزام
مطالبه وجه التزام

 

ج)درصورتی که پیش رفتن نمودار زمان بندی به تقصیر سازنده، دچار تعویق شود، علاوه بر حق حبس، وجهی به موجب خسارت تأخیر تأدیه (تأخیر در تحویل ملک) به مالک داده می شود.

 

۹- نکات قرارداد مشارکت در ساخت

نکات قرارداد مشارکت در ساخت
نکات قرارداد مشارکت در ساخت

اگر شروط خاصی در قرارداد پیش بینی نشده باشد بر مالک لازم است که با دریافت تأمین دلیل تمامی خرج و مخارج انجام شده از سوی سازنده برآورد نماید.

در اینصورت سازنده به میزان آورده خود و درصد توافقش با مالک، در پروژه شریک خواهد بود که ممکن است به موجب آن اختلافاتی بین مالک و سازنده در ملک حاصل شود.

در قوانین مشارکت در ساخت موضوع بسیار قابل توجهی که در حین قرارداد وجود دارد، تعیین کردن داور است.

برخی بر این باورند که داور شخصی مثل مرد سالخورده ای است که تجربه و آگاهی او از همه بیش تر می باشد و مسئولیت او میانجی گریست در صورتی که چنین نمی باشد!

داور یعنی شخصی که مسئول است برحسب اسناد و مدارک موجود اوضاع را به نفع یکی از طرفین تمام کند.

چنانچه داور نتواند در حین قرارداد به درستی قضاوت کند جریمه شده و تا پنج سال از داوری محروم می گردد.

انتخاب کارشناس فنی مورد رضایت طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، بسیار حائز اهمیت است.

 

کارشناس فنی
کارشناس فنی

 

زیرا اکثر منازعاتی که ما بین طرفین ایجاد می شود، نیازی نیست که به دادگاه مراجعه شود یا توسط داور حل شود بلکه کارشناس مربوطه می تواند با اظهار نظر خود اقدام به رفع آن نماید.

هم چنن اگر دعوایی در دادگاه طرح شود، می توان از نظرات کارشناس فنی استفاده نمود و الزامی هم وجود ندارد که این کارشناس فنی حتما بصورت رسمی باشد.

برای پیشگیری از تخطی در تعهدات، طرف مقابل باید وجه التزام سنگینی را در متن قرارداد قید کند.

برای جلوگیری از بروز اختلاف میان طرفین بابت تفاوت تعریف طرفین از مراحل پیشرفت کار (مثال فونداسیون، اسکلت و…) بهتر است زمان‌بندی پیشرفت کار مطابق با تعاریف و زمان‌بندی ارائه‌شده در دفاتر خدمات الکترونیک یا تعاریف استاندارد دیگر روشن شود.

 

دفاتر خدمات الکترونیک
دفاتر خدمات الکترونیک

 

اگر طرف قرارداد شما شرکت سهامی یا مسئولیت محدود باشد.(و نه شخص حقیقی) حتماً در نظر داشته باشید که در صورت تخلف وی از قرارداد، خسارات وارد بر خود را از شرکای آن شرکت نمی‌‌توانید مطالبه کنید مگر این که خلاف این مسئله در قرارداد تصریح‌شده باشد.

طبق قوانین مشارکت در ساخت برای لازم‌الاجرا شدن قرارداد، نیازی به پرداخت پول یا درصد مشارکت در ساخت در همان ابتدای قرارداد نیست و به‌محض انعقاد قرارداد، تعهدات لازم‌الاجرا هستند.

 

انعقاد قرارداد
انعقاد قرارداد
در حال ارسال
نظرات کاربر
۰ (۰ رای)

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *