مزایده ملک موروثی

 

فهرست

 

  • مقدمه

  • مزایده چیست؟

  • چگونگی مزایده ملک موروثی

  • عدم موفقیت وراث بر دریافت ارث

  • عدم تخلیه ملک برای تقسیم ارث

  • عدم حضور سایر وراث در دادگاه

  • سرنوشت وراث محروم شده از ارث

  • نداشتن وراث برای تقسیم ارث

  • نحوه محاسبه مالیات بر ارث

  • مهم ترین نکات مزایده ملک موروثی

  • اهمیت حضور وکیل در مزایده

  • بهترین وکیل مزایده ملک موروثی

 

مقدمه

در زمان هایی که متوفی هیچ وراثی نداشته باشد و اموال او به علت نداشتن وراث به وسیله ی دولت ضبط شود زیاد نیست، در مقابل فوت شدگانی هستند که ورثه های زیادی دارند که هنگام تقسیم ارث و میراث، مقدار ناچیزی از ارث به هرکدام از آن ها می رسد، اما بعضی ورثه ها هستند که به واسطه دریافت ارثیه از متوفی، زندگی شان دچار تغییر و تحول اساسی زیادی می شود.

در بین دو گروه ای که وراث برای تقسیم ارث خود دارند، گاهی بر سر این ارث و نحوه ی تقسیم سهم الارث بین خود (وراث) اختلاف پیش می آید که در اثر این اختلاف کار به مزایده گذاشتن اموال و فروش آن ها می رسد که ما در این مقاله قصد داریم شما را با نحوه و چگونگی مزایده املاک موروثی به طور گام به گام با مراحل آن آشنا کنیم.

 

مزایده چیست؟

مزایده در معنای لغوی، به حراج و فروش گذاشتن اموال می باشد، حال این اموال می تواند شامل هر چیزی که ارزش مادی را دارد باشد. در اینجا موضوع بحث، مزایده ملک موروثی است، اجرای مزایده به این صورت است که مال (ملک موروثی) از طریق کارشناس رسمی منتخب دادگستری، ارزیابی می‌شود و بهای تعیین ‌شده توسط وی، به عنوان بهای پایه‌ فروش انتخاب می‌شود.

 

به این ترتیب، پیشنهاد شخصی که بالاترین قیمت را بیان نماید، پذیرفته می‌شود و مال مورد مزایده به آن شخص که دراصطلاح «برنده‌ مزایده» نام دارد، انتقال داده می شود. بنابراین، مزایده به‌ معنای فروختن به بالاترین قیمت است که در مقابل مناقصه (در مناقصه کمترین قیمت ملاک عمل است) قرار دارد.

مزایده ملک

 

چگونگی مزایده ملک موروثی

هنگامی که وراث برای تقسیم ارث و رسیدن هر یک به ارثیه خود دچار اختلاف های شدیدی می شوند، در جهت جلوگیری از این اختلافات به دادگاه محل وقوع ملک موروثی مراجعه می کنند، تا دادگاه با مزایده و فروش گذاشتن ملک موروثی از پول بدست آمده سهم هر یک از وراث را بدهد.

 

بنابراین، طبق ماده ۱۱۴ قانون اجرای احکام مدنی فروش اموال موروثی از طریق مزایده صورت می گیرد که زمان اجرای این مزایده از طریق رسانه های عمومی مثل روزنامه ها انتشار می یابد، هم چنین افرادی که در مزایده شرکت می کنند باید شروط مزایده را داشته باشند و قیمتی که برای خرید ملک موروثی می دهند کمتر از نظر کارشناسی شده نباشد، اگر دیگر وراث بخواهند که در مزایده ملک موروثی شرکت کنند قانون هیچ منعی برای آن ها در نظر نگرفته است و تنها باید به صورت یک شرکت کننده عادی برخورد کنند و در اجرای مزایده اختلالی ایجاد نکنند.

 

مطالب بیشتر  نیلینگ و قوانین حقوقی آن

چنانچه ملک موروثی در مزایده به فروش نرسد برای بار دوم به مزایده گذاشته می شود تا این فروش صورت گیرد، در صورتی که در مزایده دوم هم ملک موروثی به فروش نرسد مأمور اجرای مزایده مجبور می شود که قیمت فروش ملک موروثی را پایین بیاورد در این صورت ملک موروثی به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رسید.

چگونگی مزایده ملک موروثی

 

عدم موفقیت وراث بر دریافت ارث

بنا بر موازین قانونی،هیچ یک از وراث و حتی موروث (کسی که از او به دیگران ارث می ‌رسد) نیز حق محروم کردن، وارثین را از ارث ندارند که در صورت تحقق عملی آن (که یا از طریق تأمین اسناد مجعول اعم از رسمی و عادی صورت می‌ گیرد یا از طریق تقسیم غلط ارث که آن هم طبق ماده ۶۰۱ قانون مدنی باطل محسوب می‌شود) مدعی (شخص متضرر از ارث یا تقسیم آن) باید به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کرده و دادخواست ابطال به طرفیت جاعل یا جاعلان و در تقسیم غلط ارث، به طرفیت همه وراث را به مرجع قضایی ارائه نماید.

 

 عدم تخلیه ملک برای تقسیم ارث

گاهاً ممکن است  وراث بعد از مرگ متوفی حاضر به تخلیه ملک موروثی نباشند و نسبت به آن ادعای مالکیت داشته باشند.

 در اینصورت تا زمانی که تقسیم ارث صورت نگیرد هیچ یک از وراث حق جداگانه ای نسبت به ملک موروثی نخواهند داشت. اما در صورت مشاهده شدن این تصرف غیر قانونی، دیگر ورثه ها می توانند با مراجعه به محاکم قضایی محل وقوع ملک نسبت به این تصرف اعتراض نمایند تا دادگاه حکم تخلیه وراث متصرف را بدهد، و بعد از تخلیه وراث می توانند با تقسیم ترکه یا فروش و یا از طریق مزایده ملک موروثی به سهم خود از ارثیه برسند.

 عدم تخلیه ملک برای تقسیم ارث
عدم تخلیه ملک برای تقسیم ارث

 

عدم حضور سایر وراث در دادگاه

ممکن است برای تقسیم ارث اموال ماترک، ورثه ها مجبور شوند به دادگاه مراجعه کنند تا دادگاه بین آن ها میانجی گری کرده تا با تقسیمی که از سوی کارشناس صورت گرفته، وراث را به حق خود برای ارث برساند، اما دیگر ورثه ها برای سنگ اندازی و به تعویق انداختن تقسیم ارث به امید اینکه دیگر وراث متوفی نسبت به سهم خود از ارث دلسرد شوند در دادگاه حضور نمی یابند.

 

در صورتی که این وراث غافل از این هستند که طبق ماده ۹۵ قانون آیین دادرسی مدنی، حاضر نشدن خوانده یا خواندگان، مانع تداوم رسیدگی نیست و دادگاه باید جلسه رسیدگی را حتی بدون حضور خوانده یا خواندگان (وراث دیگر) ادامه دهد و با صدور حکم غیابی تکلیف وراث و سهم‌الارث آنها را مشخص نماید. این حقی است که برای وراث در قانون به رسمیت شناخته ‌شده و آنها نمی‌توانند نسبت به قانون بی توجه باشند.

عدم حضور سایر وراث در دادگاه
عدم حضور سایر وراث در دادگاه

 

مطالب بیشتر  مزایای مشاوره حقوقی برای امور ثبتی و ملکی در دعاوی مرتبط با ملک و املاک

سرنوشت وراث محروم شده از ارث

با استناد از مفهوم مخالف ماده ۸۴۳ قانون مدنی که وصیت تا ثلث ترکه را نافذ می‌داند با نظر به این که ارث و بهره ‌مند شدن از آن با فوت موروث و وجود وارث تحقق پیدا می‌کند، یعنی ارث به محض فوت فرد ایجاد می‌شود و متوفی قادر به انجام هیچ‌ گونه عمل حقوقی نیست.

 

 بنابراین محروم ماندن برخی وراث از ارث باطل است و محمل اجرا نخواهد داشت، مگر در موردی که یک سوم ترکه که شخص وصیت ‌کننده می‌تواند آن را برای برخی ورثه وصیت و وراث دیگر را از آن محروم کند.

پس طبیعی است اگر به ارزش یک سوم از کل ماترک را برای عده‌ای خاص از ورثه کنار گذاشته شده باشد کسی نمی تواند از اجرای آن جلوگیری کند و بقیه وراث باید دو سوم باقیمانده اموال را میان خود تقسیم نمایند.

 

به این ترتیب آن لفظی که گفته می‌ شود موروث ورثه خود را از ارث محروم می‌کند و اینکه آن را در وصیت نامه خود ذکر کرده است، قابل استناد نیست و قابلیت اجرا نخواهد داشت.

 

نداشتن وراث برای تقسیم ارث

از آنجایی که معمولاً شخص متوفی دارای خویشاوند و یا اقوام نزدیک می باشد، تقسیم ارث بین طبقات موروث صورت می گیرد که این طبقات به این صورت هست که طبقه اول پدر و مادر و فرزند فرزندان، طبقه دوم اجداد و برادر و خواهر و طبقه سوم عموها و عمه ها و خاله ها و دایی ها و فرزندان آن ها، بدیهی است که در صورت نبودن هر یک از طبقات ذکر شده، ارثیه به طبقه بعدی می رسد ولی در صورت نبود هیچ کدام از طبقات، ملک موروثی و سایر اموال فرد متوفی توسط دولت ضبط خواهد شد.

 

نحوه محاسبه مالیات بر ارث

اساساً مالیات بر درآمد و اموال و حقوق مالی اشخاص تعلق می ‌گیرد و از آنجا که سهم ‌الارث نیز یک نوع مال یا حقوق مالی وراث به حساب می آید، مطابق قانون مالیات‌های مستقیم، بر مبنای تعرفه ‌های مشخص که تا میزان خاصی نیز معاف از مالیات است، مشمول مالیات خواهد شد.

میزان این مالیات بر اساس مواد ۱۹ و ۲۰ این قانون از ۹ تا ۷۰ درصد محاسبه می ‌شود که میزان آن در طبقات سه گانه ارث، متغیر و متفاوت است.

 البته قابل ذکر است که میزان این مالیات چون برمبنای ارزش منطقه‌ ای محاسبه می‌شود و معافیت‌های مالیاتی نیز در آن اعمال می‌شود، مبلغ آن قابل توجه نیست. در حالی که این مالیات فقط برای اموال دارای سند که سابقه ثبتی دارند، اعمال می‌شود به طوری که اسناد غیر رسمی و اموال منقول و هر گونه مالی که سابقه ثبتی نداشته و نقل و انتقال رسمی نیز درباره آن صورت نمی‌گیرد، مشمول مالیات نخواهند شد.

نحوه محاسبه مالیات بر ارث

 

مطالب بیشتر  اجاره،سرقفلی وحق كسب وپيشه و تجارت (مشروعيت اجاره )

مهم ترین نکات مزایده ملک موروثی

زمانی که مالک فوت می کند بر اساس انحصار وراثت و گواهی انحصار وراثت ملک مورد نظر به وارثان می رسد که به آن ملک موروثی گفته می شود.

 

امروزه مزایده و فروش املاک موروثی یکی از بحث های داغ و پر چالش مزایده به حساب می آید، بنابراین در این خصوص باید یکسری نکات رعایت شود تا درگیر مسائل و مشکلات نشوید، این نکات به شرح ذیل می باشد:

* در مزایده ملک موروثی به جز هزینه آگهی مزایده برای وراث، هزینه دیگری برای مزایده وجود ندارد.

* اگر یکی از وراث قصد خرید ملک موروثی را از دیگر وارثان را دارد باید از دادگاه مجوز داشته باشد.

* همانطور که گفته شده برنده مزایده صرفا فردی با بالاترین قیمت پیشنهادی است و استثنایی در این امر وجود ندارد.

* خریدار ملک موروثی باید سهم هر یک از وراث را به خود آن ها یا به وکیل قانونی آن ها تحویل بدهد.

* اگر یکی از وراث در مزایده ملک موروثی حضور نداشته باشد و در خارج از کشور باشد وکالت نامه مورد نظر باید در دفاتر کنسولی در خارج از ایران تنظیم شده باشد.

* اگر یکی از وراث برای مزایده ملک موروثی به سن قانونی نرسیده باشد باید برای او تعیین قیم شود.

مهم ترین نکات مزایده ملک موروثی

 

اهمیت حضور وکیل در مزایده

با توجه به مطالبی که در این مقاله ارئه شد، به راحتی قابل فهم است، زمانی یک ملک به مزایده گذاشته می شود و چنانچه فی مابین  وراث بر سر تقسیم ارث اختلاف و جدال پیش اید، به این صورت که دیگر وراث یا وکیل آن ها برای این ناعدالتی به دادگاه مراجعه کرده و از دادگاه می خواهند که در خصوص این جدال ها چاره ی بیندیشد، تا هر یک از وراث به سهم قانونی خود از ملک موروثی و حق و حقوق خود دست پیدا کنند.

 

بهترین وکیل مزایده ملک موروثی

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که در مزایده ملک موروثی تخصص دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادستان شرایطی از جمله:

۱-رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل

۲- هزینه مشاوره اولیه

۳- پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود

۴- امتیاز سایر کاربران به وکلا

بدیهی است که گذر از مراحل فوق، در طول زمان زیادی صورت می گیرد تا به نتیجه دلخواه برسید، خوشبختانه موسسه حقوقی آوا این شرایط را برای شما عزیزان فراهم کرده تا با بهره مندی از بهترین مشاوره و امکان اخذ وکیل متخصص در زمینه مزایده املاک، بتوانید با خیال آسوده کار خود را به او بسپارید.

در حال ارسال
نظرات کاربر
۵ (۱ رای)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *