اجاره،سرقفلی وحق کسب وپیشه و تجارت (ارکان اجاره )
ارکان اجاره
۱- صیغه  

۲- متعاقدین (موجر و مستاجر)

۳- عین مستاجره

۴-منفعت

۵- اجرت

صیغه:
اجاره،سرقفلی (اجاره،سرقفلی وحق کسب وپیشه و تجارت (تعریف لغوی اجاره))وحق کسب وپیشه و تجارت (ارکان اجاره ) : صیغه اجاره برخی افراد برای لفظ ایجاب و قبول الفاظی را به کار میبرند و عده ای دیگر یا آن را نمی پذیرند یا آن را مکمل لفظ خود می‌دانند و عده ای ایجاب را با الفاظ آجر تک یا عده ای دیگر با لفظ آکرتیک ملتک می دانند و به تبع قبول را با الفاظ استاجرت، قبلت، اکریت قبول می کنند.
اجاره،سرقفلی وحق کسب وپیشه و تجارت (ارکان اجاره ) : کلیه فقهاء معتقدند که اگر ایجاب عقد اجاره با عبارت آجر تک یا اکرتیک هذالدار مثلاً بکذا به تو اجاره دادم یا به تو کرایه دادم این خانه را مثلاً به فلان مبلغ یاد شده عقد صحیح است و به مراد دلالت می کند.
البته بعضی از فقهای بزرگ ما فرموده اند چنانچه ایجاب عقد (بیان شروط ضمن عقد توسط وکیل پایه یک خانواده)اجاره با عبارت ملکتک همراه باشد عقد باطل می شود به شرط این که عبارت منفعه را برای ملکتک مفعول قرار دهیم و ایجاد عقد به این صورت باشد ملکتک منفعتها سنه عقد صحیح است .
اجاره،سرقفلی وحق کسب وپیشه و تجارت (ارکان اجاره ): در عقد اجاره ملکتک (بدون اینکه بعد از آن کلمه ای ذکر شود که دال براراده منفعت باشد آورده شود کفایت نمی کند اما اگر بعد از ملکتک کلمه ای ذکر شود که ذال بر اراده منفعت باشد مثل جمله ذکر شده عقد اجاره صحیح است.)
پس فقیه بزرگوارمان می فرماید اگر قرائن حالیه با مقالیه دلالت داشته باشد بر اینکه از ملکتک قصد تملیک منفعت شده است بازهم عقد اجاره صحیح است .
صاحبان جواهر کلام و حدائق الناضره شیخ یوسف بحرانی می‌گویند.
اگر از الفاظ عاریه در عقد اجاره استفاده شود (اعدتک هذه الدار سنه بکذا) (یعنی به تو عاریه دارم این خانه را مدت یکسال در برابر فلان مبلغ اجاره صحیح است به شرط این که از تحریک اراده اجاره شده باشد .
و علت اینکه با شرایط گفته شده ایجاب عقد اجاره به اراده انتقال منفعت به مستاجر (قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶)دلالت دارد. زیرا در عقد آوردن لفظ خاصی شرط نیست.
و از دیگر دلایل چنین ایجابی را صاحب جواهر می فرماید .
از دلایلی که در این مورد بدست ما رسیده است اعم از اینکه در مورد اجاره باشد یا بیع یا نکاح و امثال اینها این است که ایجاب هر عقدی را با هر لفظی که دلالت بر انشاء هدف از آن عقد داشته باشد .
اجاره،سرقفلی وحق کسب وپیشه و تجارت (ارکان اجاره ) : اعم از اینکه دلالت آن لفظ به آن معنی حقیقی باشد یا مجازی بیان کنیم عقد صحیح است مگر در صورتی که دلالت لفظ بر معنای مجازی هست نکره باشد یعنی استعمال لفظ در آن معنی بعید و زشت باشد مثل استعمال (نکاح)، دربیع و (بیع) در نکاح .
از دیگران فقهای بزرگ فرموده اند .
اگر قصد اجاره کند ولی عقد اجاره بیع باشد .
اگر عین مستاجره را مورد بیع قرار دهد و بگوید
(بعتک هذا الدار) این خانه را به تو فروختم و اجاره را قصد کند اجاره در این حال باطل است. 
علت این بطلان این جمله دلالت بر انتقال عین است و این دلالت انتقال با دلالت بر اجاره منافات دارد.

در صورت مشاوره حقوقی حضوری با شماره تلفن های درج شده در سایت با گرفتن وقت قبلی،تماس حاصل نمایید
در عقید عده ای از فقها مخصوصاً متأخرین اجرای صیغه اجاره به عربی شرط نیست.از نظر شیعه و شافیعه لفظ بیع (عقد بیع چه آثار حقوقی در بر دارد؟)به منظور اجاره صحیح نیست پس موجر نباید بعتک هذالدار و منظورش از بیع اجاره باشد و قصد اجاره کرده باشد ولی لفظ بیع استناد، کرده باشد صحیح نیست .
هر چند برخی از این گروهها اجاره را فروعی از بیع می دانند ولی لفظ خاص بیع را برای قصد اجاره جایز نمی‌دانند. برخی فقهای اربعه ایجاب از طرف موجر دال بر رضایت وی مبنی بر تحت تملک قرار دادن ملک خویش به مستاجر می دانند و قبول را در مرحله دوم قرار داده اند .
فقهای حنیفه بیان کرده اند که باید هر ۲ لفظ صیغه اجاره که شامل ایجاب و قبول است باید ماضی باشد و اگر یکی از این شرایط که ایجاب مقبول است ماضی و دیگری مضارع و مستقبل باشد صیغه عقد اجاره صحیح واقع نشده است .
اجاره،سرقفلی وحق کسب وپیشه و تجارت (ارکان اجاره ) : از نظر این فقهای مذهب حنفی صیغه عقد اجاره با الفاظ هبه و صلح (عقد صلح در قانون مدنی چگونه است و شامل چه قوانین می باشد؟)و عاریه واقع و منعقد می شود همانند وهبتک منافع هذه الدار صالحتک علی منفعه هذه الدار اعرتک منفعته هذه الدار که صحیح واقع می‌شود.

مذهب حنبل همانند بعضی از شیعیان بر این نظریه اعتقاد دارند که با هر لفظ صیغه عقد اجاره واقع می شود البته الفاظی که غرض موجر و مستاجر را برساند و شارع و قانونگذار لفظ خاصی را معین نکرده است لیکن اینان بر خلاف شیعیان معتقدند که اگر لفظ منفعت به کل صیغه عقد اجاره ضمیمه شود .
مثلاً آجر تک منفعه هذا الدار یا اکرتیک منفعه هذالدار عقد اجاره صحیح است.
شیعه اضافه کردن لفظ تملیک به منفعت را جایز می داند ملکتک منفعتها ولی اضافه کردن لفظ اجاره به منفعت را صحیح نمی داند بدین جهت که اجاره تنها در مورد انتقال منفعت به کار می رود پس در اجرایی کردن صیغه عقد نمی توان لفظ آجر را به منفعت ضمیمه کرد ولی مکلتک هم در مورد نقل عین می توان به کار برد هم در مورد نقل منفعت پس باید هر وقت از لفظ ملکتک در اجرای صیغه عقد اجاره استفاده میشود با ضمیمه لفظ منفعت همراه باشد تا بتوان از این لفظ اجاره بودن نه نقل عین روشن شود.
اما حنیفه در استعمال لفظ آجر به ضمیمه منفعت دارای ۲ قول است که یک قول اضافه کردن و ضمیمه کردن لفظ آجر به منفعت را اصلاً صحیح نمی دانند و اعتقاد دارند که عقد واقع نمی شود و دلیل بر این مطلب دارند که در زمان عقد اجاره (بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره و شرایط آن)منفعت معدوم است لذا نمی توان عقد را بر معلوم که همان منفعت قبل از استیفاء است جاری ساخت.
به نظر امامیه اجاره با لفظ بیع منعقد نمی شود زیرا به لفظ عین اختصاص دارد ولی اجاره بحث منفعت لحاظ است لذا اگر موجر بگوید بعتک منفغه هذه الدار شهراً منفعت این خانه را به مدت یک سال به تو فروختم عقد صحیح نمی باشد.
البته برخی از علماء و فقهای امامیه بر این عقید استوارند که انعقاد اجاره با لفظ بیع بعید نیست.
علماء شافعیه در این مسأله قائل به تفصیل به دو قول شده اند :
۱- یک نظر با امامیه موافق هستند .
۲- بنابر قول دوم می گویند از آنجا که اجاره فرعی از بیع می باشد فلذا عقد اجاره با لفظ بیع منعقد می شود حنابله هم نیز قائل به ۲ قول شده است .
بنابر یک قول با نظر شیعه موافقند و اذعان دارند که نمی توان با لفظ بیع عقد اجاره را جاری ساخت زیرا عقد اجاره معنای خاص خود را دارد فلذا احتیاج به لفظی دارد که دلالت بر آن معنای خاص کند و بین اجاره و بیع فرقهای بسیاری است. 
برخی از فقهای حنیفه همانند امامیه استفاده از لفظ بیع را در انعقاد عقد اجاره صحیح نمی دانند به این دلیل که محل بیع اعیان است نه منفعت.
همان طور که درباب و بحث صیغه ذکر شد الفاظ ایجاب عبارتند از آجر تک ملکتک منفعتها …… فقهای مذاهب پنجگانه در مورد نحوه اجرای صیغه با یکدیگر اختلاف نظر دارند از نظر امامیه اگر در صیغه عقد اجاره لفظ اجاره به منفعت اضافه شود یعنی موجر بگوید آجر تک منافع هذا الدار منفعت این خانه را به تو اجاره دادم عقد باطل می‌شود.
حنیفه در این باره با شیعه موافقت کرده است و می گوید در حین اجرای صیغه عقد اجاره منفعت معدوم است و در واقع اجاره بر روی عین انجام می گیرد لذا اضافه لفظ اجاره به منفعت باعث بطلان اجاره می‌شود.
از نظر شافیعه و حنابله اضافه و ضمیر لفظ اجاره به منافع جایز است و در واقع ذکر منفعت تأکیدی است برای اجاره چنانچه اگر در صیغه عقد بیع هم گفته شود بعتک عین هذالدار عین این خانه را به تو فروختم عقید صحیح است .
البته بعضی از فقهای شافعی در این مسئله با شیعه موافقند .
 تنجز و عدم تنجز:

گاهی اوقات صیغه عقد اجاره قطعی و منجز است و گاهی ابتدای عقد (عقد قرض و بررسی عقد قرض در قانون مدنی جمهوری اسلامی)اجاره به فرمان آینده موکول می شود و بعضی اوقات عقده اجاره معلق و مشروط یا عملی می شود که این بحث در مذاهب پنجگانه مطرح است که در ذیل مبحث خواهد شد .
صیفه منجز و قطعی اگر عقد اجاره صیغه‌اش یعنی لفظ ایجاب آن بر آینده موکول نشده باشد منجز و قطعی است همچنین اگر این صیغه لفظ ایجاب به شرطی که فعلاً موجود نیست نباشد معلق نشده باشد این صیفه منجز و قطعی است حتی اگر به شرطی که محتمل الوقوع باشد معلق باشد این صیغه منجز نیست مثال موکول شدن ایجاب ۸ آینده این است که مثلاً من خانم ام را به کسی اجاره دهم به مدت یکسال در حالی که یک ماه ، یک سال یا بیشر بین ایجاب عقد اجاره و تسلیم مورد اجاره یعنی عین مستاجره از طرف موجر تأخیر افتد .
و معلق شدن صیغه عقد اجاره در بوسیله شرط محتمل الوقوع این است که من خانه ام را اجاره دهم ولی بشرط کنم در صورتی که حاجی ها از حج باز کردند .

چنانچه هرگونه سوال و راهنمایی در دعاوی خود دارید، می توانید به سایت موسسه حقوقی آوا به نشانی avalegal.ir مراجعه ،و  جهت کمک و حل دعاوی  خود، از مشاوره حقوقی آنلاین بهره مند شوید، در صورت مشاوره حقوقی حضوری می توانید با شماره تلفن های درج شده در سایت تماس بگیرید و در صورت نیاز و تمایل می توانید جهت اخذ بهترین وکیل در رسیدگی به پرونده خود در موسسه حقوقی آوا اتخاذ نمایید.

تمام فقهای ۵ گانه در مورد اجاره ای که به نحو قطعی و منجز ایجاب شده باشد بر صحت آن اتفاق نظر دارند. و اختلافی در بین آنها بر سر عدم صحت یا صحت آن دیده نمی شود همچنین فقها در بطلان اجاره ایی که معلق به شرطی هر چند شرط متحمل الوقوع اختلافی ندارند و همه آنها اتفاق نظر بر بطلان آن دارند .
اجاره،سرقفلی وحق کسب وپیشه و تجارت (ارکان اجاره ) :فقهای مذاهب دلایل خود مبنی بر عدم جوازی معلق بودن عقد اجاره ایراد کرده اند که به بیان در مورد آن در ذیل می پردازیم حنابله معلق نمودن و مشروط کردن عقد اجاره را در ابتدای مدت اجاره را مجهول کردن مدت اجاره می دانند و این مجهول کردن مدت اجاره موجب ابطال عقد اجاره می شود چون زمان ایجاد شرطی که اجاره به آن معلق شده مجهول است حنیفه علت بطلان و عدم جواز عقد اجاره معلق را به شروط هر چند شروط متحمل الوقوع رابیع دانستن اجاره می دانند به این صورت که می گویند اجاره تملیک عین از طرف مستاجر است و تعلیق و معلق کردن این تملیک زائل کنند و از بین برنده تملیک است حال این تملیک خواه در اعیان باشد خواه در منافع باشد .
فقهای اهل سنت و شیعه یعنی فقهای ۵ گانه در اضافه شدن ایجاب در صیغه عقد اجاره به زمان آینده دچار اختلاف نظر هستند .
شیعه به اتفاق جمهور فقها این طور اجاره را که موکول شدن مدت اجاره به آینده است را خالی از اشکال می دانند به عبارت دیگر اتصال ابتدای مدت اجاره به عقد اجاره لازم نیست پس مردم می تواند خانه اش را به مدت یک ساکن اجاره دهد در حالی که مثلاً یک ماه بین عقد اجاره و تسلیم عین مستاجره فاصله باشد 
حنیفه و مالکیه و حنابله با شیعه در این مسئله موافقند البته لازم به تذکر است که از نظر بعضی از فقهاء در این نوع اجاره ذکر ابتدای مدت اجاره لازم است لذا مجهول بودن ابتدای مدت اجاره باعث فساد عقد می شود مثلاً اگر موجر بگوید این خانه را از روزی که باران می آید به تو اجاره دادم اجاره این چنین باطل است . 
شافیعه در موکول کردن مدت اجاره به آینده بین اجاره ذمه اجاره اعیان فرق قائل شده اند و قائل به تفصیل هستند و این طور بیان کرده اند که ایجاد فاصله بین عقد اجاره و شروع مدت اجاره در عقد اجاره ذمه جایز است و جواز صادر کرده اند و لیکن جواز به چنین کاری در اجاره اعیان نداده اند مثلاً موجر اجیری را استخدام کند برای انتقال و حمل کالائی از مکانی به مکان دیگر ولی شرط کند که این نقل و انتقال از ۲ ماه آینده آغاز می شود و انجام می گیرد .
البته شافیعه استثنائاتی در مواردی دارند که فاصله افتادن بین عقد اجاره و شروع مدت اجاره را در این موارد جایز شمرده اند که توضیح داده خواهد شد .
موارد استثناء شافیعه:
۱- اگر عین مستاجره فی الحال در دست مستاجر باشد و مستاجر یا شخص دیگر بخواهند عقد اجاره جدیدی در همان حال منعقد کند می تواند . و در واقع موجر ابتدای مدت اجاره را در واقع پایان مدت اجار ، سابق قرار داد ، البته شافیعه در این مورد و دچار اختلاف نظرهایی هستند به این صورت که بعضی از آنها اجاره را صحیح می دانند در این حالت که اجاره جدید با مستأجر قبلی منعقد شود و در غیر این صورت اجاره مجدد را صحیح نمی دانند .
۲- اجاره ائی را که در شب منعقد می شود می توان ابتدای مدت اجاره را روز بعد قرار داد (بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره و شرایط آن).
۳- خانه ای که در شهر و محل سکونت موجر و مستاجر نیست و یا در آن اسباب وسایل وجود دارد که خارج کردن آن به مدت زمانی نیازمند است در این صورت ایجاد فاصله بین عقد اجاره و ابتدای مدت اجاره بدون اشکال می باشد . 
 تعیین مدت:
حال چون تعیین مدت اجاره از موارد و شرایط اساسی صحت اجاره می باشد کمی بیشتر می پردازیم به این شرط جهت به عقیده اکثر فقهای شیعه اگر متعاقدین بدون تعیین مدت مشخص عقد اجاره را منعقد سازند عقد باطل است و در صورت استفاده مستاجر از عین مستاجره بر طبق همان عقد فاسد پرداخت اجرت المثل (مطالب کلی و جامع حقوقی در خصوص نفقه و اجرت المثل نفقه)بر ذمه مستاجر قرار می گیرد لذا اگر موجر در عقد اجاره بگوید آجر تک دارای کل شهر بکذا خانه ام را به تو اجاه دادم هر ماه به فلان قیمت اجاره باطل می شود.
شیخ طوسی و شیخ مفید با نظر مشهور فقهاء مخالفت کرده اند و فرموده اند که در این نحو اجاره عقد تنها برای یک ماه منعقد می شود اگر مستاجر بیشتر از یک ماه از خانه استفاده کند باید اجرت المثل آن مدت اضافی را بپردازد .

شافعی در این نظر۲ قول دارد .
۱- یکی از اقوال ایشان با نظارت شیخ طوسی و شیخ مفید موافقی است و عقد را اتنها را برای یک ماه صحیح می داند
۲- یکی دیگر از اقوال ایشان باطل دانستن این نوع و نحو اجاره است به استنباط که مهم و مجهول بودن مدت در این اجاره
مالکی ها و حنفی ها بر این عقیده هستند که اجاره در ماه اول صیحیح است و لیکن به ضمن اینکه ماه اول به پایان رسید موجر یا مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند اما اگر عقد اجاره را فسخ نکند و روز اول از ماه دوم اجاره به پایان برسد هیچ کدام از آنها حق فسخ عقد اجاره را ندارند البته بعضی از فقهای مالکی این نحوه اجاره را مطلق جایز و صحیح دانسته اند و اعتقاد دارند موجر و مستاجر هر زمان که بخواهند می توانند اجاره را فسخ کنند.
بعضی از فقهای حنفی در مورد جواز چنین اجاره ای ادعای اجماع نموده اند و دلیل آورده اند که در این نحو اجاره هم مدت معلوم است هم اجرت.

در صورت مشاوره حقوقی حضوری در این خصوص شما می توانید با شماره تلفن های درج شده در سایت موسسه حقوقی آوا به نشانیavalegal.ir تماس گرفته و جهت تعیین وقت مشاوره حقوقی با ما تماس حاصل فرمایید.
از نظر حنابله این چنین عقد اجاره ای در ماه اول قطعاً و لزوماً صحیح است ولی در ماه های بعد در صورتی لازم است که مستاجر به سکونت خود در خانه ادامه دهد اما اگر بعد از پایان ماه اول هر کدام از آنها عقد را فسخ کند مدت اجاره به پایان می رسد.
همچنین بنابر قول شیعه اگر ابتدای مدت اجاره به زمان عقد متصل نباشد صحت عقد خدشه وارد نمی شود چه در اجاره اشیاء و عین چه در اجاره ذمه لذا مستاجر می تواند خانه اش را برای یک ماه اجاره دهد در حالی که یک ماه یا یک سال بین عقد اجاره و تسلیم عین مستاجره فاصله باشد.
شیخ طوسی با نظر اکثر فقها مخالفت کرده و معتقد است اتصال ابتدای مدت اجاره به عقد شرط صحت عقد است.
حنابله حنیفه اکثر مالکی ها با قول مشهور شیعه موافقت کرده اند. 
شافعی‌ها در این مسئله ۲ قول دارند.
در یکی از نظرات آنها با قول شیخ طوسی موافق است.
۲- نظر دوم قائل به تفصیل بیان شده ‌است بدین صورت که در اجاره عین اگر عین قبلاً به عقد اجاره در نیامده باشد متصل بودن مدت اجاره به عقد واجب است لذا اگر موجر بگوید این خانه را به مدت یک ماه به تو اجازه دادم و ابتدای مدت اجاره از فردا باشد عقد صحیح نیست اما اگر عین بنابر عقد اجاره تحت تصرف مستاجر در آمده باشد و در عین حال موجر در اثناء مدت اجاره آنرا بار دوم اجاره دهد و ابتدای مدت اجاره دوم را پایان مدت اجاره اول قرار دهد عقد صحیح است البته به شرطی که عقد دوم را هم با مستاجر اول منعقد سازد اما اگر عقد دوم را برای غیر مستاجر اول منعقد کند عقد دوم باطل است شافعی بنابر قول دوم خود در اجاره ذمه اتصال مدت اجاره به عقد را شرط نمی دانند.
از نظر شیعه اگر موجر در عقد اجاره بین مدت اجاره و عمل مورد اجاره را جمع کند به این معنا که قصد وی تطبیق بین عمل و زمان باشد یعنی ابتدای زمان و انتهای عمل را انتهای زمان قرار دهد عقد باطل است زیرا احتمال این که اجیر قبل از پایان روز عمل را به پایان نبرد و یا بعد از پایان روز عمل هنوز به انجام نرسیده باشد وجود دارد در واقع تطبیق بین عمل و زمان در عقد اجاره موجب ضرر و زیان برای یکی از متعاقدین می گردد.
بیشتر شافعیه و حنابله و مالکیه و حنفی ها با نظر شعیه در این مسئله موافق هستند.
اگر چنین شرطی (تطبیق بین مدت زمان و عمل) گنجانده شود و وقت عقد اجاره قبل از پایان پذیرفتن عمل به پایان برسد مستاجر حق فسخ عقد اجاره را برای خود محفوظ دارد چون اجیر، به شرط موجود در عقد و فانکرده اما اگر مستاجر به عقد راضی شود اجیر حق فسخ (بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره و شرایط آن)آن را ندارد زیرا اخلال در شرط از جانب اجیر بوده و در صورت توافق مستاجر و اجیر اجیر باید عمل را تمام کند اما اگر مستاجر عقد را فسخ کند باید اجرت المثل آن مقدار عملی را که اجیر انجام داده بپردازد .
از نظر تعدادی از فقهای شافعی و امامیه اگر متعاقدین اطمینان حاصل نمایند که در مدت تعیین شده در عقد عمل قابل انجام شدن است جمع و تطبیق بین مدت و انجام عمل مورد اجاره بلا اشکال است و جایز است.

موسسه حقوقی آوا با بیش از یکصد وکیل پایه یک دادگستری  با چهار شعبه مستقر در تهران، آماده دادرسی به دعوای مربوطه با وکالت تضمینی،خواهد بود.

موسسه ما آوای شماست…

در حال ارسال
نظرات کاربر
۰ (۰ رای)

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

موسسه حقوقی آوا

برای تماس برروی شماره زیر کلیک نمایید

02122020699