تقسیم اموال مشاعی

هرچند موضوع این نوشته، بررسی فروش مال مشاع در رویه دادگاها می باشد .لیکن به جهت اهمیت دعوای افراز و تقسیم اموال مشاعی و ارتباط مستقیم با فروش مال مشاعی به بررسی هر دو خواهیم پرداخت.

تقسیم اموال مشاعی

اموال مشاع به مالی گفته می‌شود که حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه جمع شده است(ماده ۵۷۱ ق.م.) و ممکن است اختیاری یا قهری باشد از شرکت یا شراکت اختیاری می‌توان به نتایج عقود مانند خرید یک قسمت از قطعه زمین مشاعی اشاره کرد که به صورت ارادی و با اختیار صورت می‌پذیرد؛ لیکن اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد و اختیار مالکین مشاعی است که مصداق بارز آن اموال موروثی است.
مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم نمود.

۱. تقسیم به افراز:
۲. تقسیم به تعدیل:
۳. تقسیم به رد:
تقسیم به افراز:

افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌پذیرد
و هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.
بنابراین، در تقسیم به افراز:

• اولاً: از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک، معادل سهم خودش می‌رسد؛
• ثانیاً: نیاز به ارزیابی و قیمت‌ گذاری مال مشاعی نیست.

تقسیم به تعدیل:
در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبرو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشددر این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند؛

بنابراین در تقسیم به تعدیل:
• اولاً: از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر باشد؛
• ثانیاً: همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.
• ثالثاً: لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

مطالب بیشتر  اجاره،سرقفلی وحق كسب وپيشه و تجارت (مشروعيت اجاره )

تقسیم به رد:
همیشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی‌شود لاجرم برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید. با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد؛

بنابراین در تقسیم به رد :
• اولاً: ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند؛
• ثانیاً: از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی‌گیرند؛
• ثالثاً: لازم و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.
لازم به یادآوری می‌باشد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم تعدیل نمی‌رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید

درصورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند.تنها راه درخواست «فروش مال مشاع» از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.
در چه مواردی امکان تقسیم اموال مشاعی وجود ندارد:
هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چندنفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند (ماده ۵۹۵ ق.م.ا).

مشاوره حقوقی برای امور ثبتی و ملکی

تقسیم مال موقوفه بین موقوف‌علیه ممنوع است. (ماده ۵۹۷ ق.م.ا).در صورتی که تقسیم متضمن اضرار به شریک غیر متقاضی به نحوه فاحش باشد.تقسیم ممنوع است (ماده ۵۹۲ و ۵۹۳ ق.م.ا).در صورتی که منع قانونی یا قراردادی خاص در خصوص عدم تقسیم باشد تقسیم ممنوع است.در مواردی که نسبت به ملک مشاعی سند معارض صادر شود تا زمانی که رفع تعارض صورت نپذیرد تقسیم ممنوع است (تبصره یک ماده ق.ا.ف.م.م.).
آرا مربوط به دعوای فروش مال مشاع
صلاحیت دادگاه‌ها در مورد تعیین سهم‌الارث وراث محجور و مفقودالاثر
به‌طوری‌که کفیل اداره ثبت شهرستان تبریز گزارش داده است.در مورد قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه ۱۳۵۷ که به‌موجب آن افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته با واحد ثبتی محل وقوع ملک است از شعبه سوم و شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور در موارد مشابه رویه‌های مختلف اتخاذ شده است بدین توضیح: در دعوای افرازی که بانو بتول به قیمومت از علی‌اکبر (مجنون) به طرفیت آقای علی به خواسته افراز و تقسیم و یا خرید و فروش خانه و باغچه موروثی طرفین در دادگاه شهرستان تبریز اقامه کرده است. دادگاه به استناد ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع قرار عدم صلاحیت ذاتی خود را به رسیدگی صادر کرده و پرونده را در اجرای ماده ۱۶ قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری به دیوان‌عالی کشور فرستاده استو شعبه سوم به‌موجب رأی شماره ۷۰۷/۳ -۱۶/۲/۵۸ قرار مزبور را به این بیان تأیید کرده است:

مطالب بیشتر  آشنایی با مقررات مربوط به تخلیه ملک

اموال مشاعی

با توجه به محتویات پرونده و مستنداً به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ قرار عدم صلاحیت صحیحاً صادر گردیده
و با تأیید آن و با التفات به ماده ۱۶ قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری پرونده برای رسیدگی و اتخاذ تصمیم به اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان تبریز فرستاده می‌شود.

در دعوای اقامه شده از طرف بانو … اصالتاً و قیمومتاً از طرف فرزندان صغیرش بر آقای اکبر و غیره به خواسته افراز ۸ سهم از ۱۳ سهم پلاک‌های موروثی طرفین شعبه ششم دادگاه شهرستان تبریز به استناد ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع قرار عدم صلاحیت ذاتی خود را به اعتبار صلاحیت واحد ثبتی محل صادر و پرونده را به دیوان‌عالی کشور فرستاده است.

شعبه پنجم به‌موجب رأی شماره ۱۳۸-۵-۳۰/۲/۵۹ قرار مزبور را به این بیان نقض کرده است:قرار عدم صلاحیت ذاتی صادره از شعبه ششم دادگاه شهرستان تبریز مخدوش است؛زیرا با توجه به ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی در صورتی که بین ورثه محجوری وجود داشته باشد.
تقسیم باید در دادگاه به عمل آید و قانون افراز فروش املاک مشاع مصوب آذرماه ۵۷ نمی‌تواند پاسخ قانون خاص فوق باشد؛لذا با نقض قرار پرونده را در اجرای مقررات ماده ۱۶ قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری جهت رسیدگی به دادگاه صادرکننده قرار ارجاع می‌شود.
چون آراء شعب مزبور در موارد مشابه با یکدیگر متفاوت است به استناد ماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیرماه ۱۳۲۸ تقاضای طرح قضیه آن در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور می‌شود.
از طرف رئیس دیوان‌عالی کشور – ناصر دولت‌آبادی
به تاریخ روز شنبه ۱۵/۱/۶۰ جلسه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به ریاست آقای ناصر دولت‌آبادی قائم‌مقام ریاست کل دیوان‌عالی کشور و با حضور آقای میرحسین میرمعصومی معاون اول دادستان کل کشور و حضور جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید.
پس از بررسی و قرائت گزارش و استماع عقیده جناب آقای میرحسین میرمعصومی معاون اول دادستان کل کشور مبنی بر: «تأیید رأی شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور» چنین اظهارنظر نموده‌اند:
رأی وحدت رویه شماره ۳۵۳۰ مورخ ۷/۲/۱۳۶۰ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

مطالب بیشتر  مزایای مشاوره حقوقی برای امور ثبتی و ملکی در دعاوی مرتبط با ملک و املاک

نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آن‌ها طبق قسمت اخیر ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب باشدتقسیم ‌توسط نمایندگان آن‌ها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده ۳۲۶ همین قانون که به‌موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود.و نظر به اینکه ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته است.در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده، علی‌الاصول ناسخ ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی که قانون خاص است نیست.

نظر شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است
صحیح و مطابق با موازین قانونی است.

در حال ارسال
نظرات کاربر
۰ (۰ رای)

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

موسسه حقوقی آوا

برای تماس برروی شماره زیر کلیک نمایید

02122020699